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"Kein Quartier wie alle anderen": Entwicklungszone Dreispitz

Teile der Dreispitz-Planung müssen in den zweiten Durchgang

Die Verdrängung des Gewerbes soll verhindert werden / Auch gleiche Bedingungen für Neuzuzüger


Von Christof Wamister


Die raumplanerische Transformation des Dreispitz-Areals in Basel und Münchenstein ist komplizierter als ursprünglich angenommen. Zwei Jahre nach der Planauflage kommt es zu einer nachgebesserten Neuauflage.


Der Umbau des Dreispitz-Areals zu einem Stadtquartier mit Arbeiten und Wohnen benötigt den Zeitraum einer Generation, wie auch die Veranwortlichen betonen. Ein Slogan wie "Achtung fertig, Quartier" vermittelt aber den gegenteiligen Eindruck. Zu lesen ist er am Transitlager auf Münchensteiner Boden, wo die Veränderungen rund um das sogenannte Kunst-Freilager tatsächlich rapide sind.

So soll die Tramhaltestelle Ruchfeld auf die Höhe des zukünftigen Freilagerplatzes verschoben werden, und die Christoph Merian Stiftung (CMS) als Besitzerin des Dreispitz-Areals erarbeitet zwei Varianten für eine Passerelle zum "Grün 80"-Gelände. Mit der Hochschule für Gestaltung entsteht hier tatsächlich ein neues  kulturell geprägtes Zentrum, das sich zwar noch als Baustelle präsentiert und aber auch am Sonntag zugänglich ist. Das ist die Ausnahme, denn die anderen Portale des Areals sind in der Nacht und an Feiertagen geschlossen.

Erste Planung löste teils Erschrecken aus

Der Dreispitz ist eben kein Quartier wie alle anderen, sondern ein geschlossenes Lager-, Industrie- und Gewerbeareal, dessen Struktur durch die Anschlussgeleise der Eisenbahn vorgegeben ist. Und das wird vermutlich noch einige Zeit so bleiben, wie die Probleme mit der Detailplanung zeigen.

2011 wurde die Nutzungsplanung aufgelegt – ein umfangreiches Regelwerk, das bei den auf dem Dreispitz ansässigen 380 Betrieben teilweise Erschrecken auslöste und zu einer Reihe von Einsprachen führte. Im Herbst dieses Jahres findet nun eine überarbeitete Planauflage statt, bei der aber nur noch gegen jene Punkte Einsprache erhoben werden kann, die geändert wurden.

"Bestandesgarantie" ist das Schlüsselwort für die Diskussionen zwischen den Unternehmen, den Planern und der CMS. Die Dreispitz-Betriebe verfügen für ihre Parzellen über ein Baurecht, mit langfristigen Verträgen meist bis ins Jahr 2053. Sie sind somit nicht Mieter, sondern nach ZGB Grundeigentümer. Bis jetzt ist der Dreispitz ein reines Industrie- und Gewerbegebiet, und es gilt die Dreispitz-Verordnung, die noch aus der Epoche bis 2007 stammt, als die Dreispitzverwaltung eine Abteilung des Basler Finanzdepartementes war.

Neue Zonen, neue Vorschriften

Die neue Dreispitz-Planung sieht nun eine Aufteilung des Areals in Arbeitsgebiete und Entwicklungsgebiete mit Arbeiten und Wohnen vor. Es gibt somit weiterhin Areale, in denen wegen der Emissionen der umliegenden Gewerbe keine Wohnungen erstellt werden dürfen. Die Industriezone im Bereich Mitte und das Entwicklungsgebiet entlang der neuen Hauptachse Wien-Strasse wurden von den Planern mit zugesicherten minimalen Ausnützungsziffern versehen.

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Areal-Grundfläche und Bruttogeschossfläche und definiert so den Umfang dessen, was auf einer Parzelle realisierbar ist. Unter anderem sieht der Bebauungsplan in den Verdichtungsgebieten Bauten von bis zu 60 Meter Höhe vor. Die Dreispitz-Unternehmen nahmen die Ausnützungsziffer aber als Eingriff in ihre Eigentumsrechte wahr und bestanden auf dem Recht, ihre Parzellen gemäss den bisherigen Verträgen zu nutzen.

Missverständliche Bestandesgarantie

Die Bestandesgarantie sei eigentlich schon in der ersten Version der Nutzungsplanung enthalten gewesen, betont Axel Schubert vom Planungsamt Basel-Stadt, sie sei aber "nicht richtig verstanden" worden. Das Departement habe jetzt versucht, die Bebauungsregeln einfacher zu formulieren. Gemäss dem neuen Vorschlag wird jetzt nicht mehr zwischen den schon auf dem Dreispitz ansässigen Gewerbebetrieben und allfälligen Neuzuzügern unterschieden. Kleinere Industrie- und Gewerbebetriebe, die in anderen Stadtquartieren keinen Platz mehr finden, sollen auf dem Dreispitz über die selben Nutzungsmöglichkeiten verfügen wie die Alt-Eingesessenen.

Der Akzent liegt gemäss den Planern vielmehr auf dem Unterschied zwischen Gewerbe und Dienstleistungsbetrieben. Mit Kontingenten für die Nutzung und einer Abstufung der Baurechtszinse nach Wertschöpfung will die CMS als Landeigentümerin die zukünftige Besiedlung des Areals steuern. So will soll verhindert werden, dass finanzstarke Bürobetriebe, die bedeutend mehr Arbeitsplätze pro Nutzfläche aufweisen als die durchschnittlichen Gewerbebetriebe, diese verdrängen.

Hinter dem Streit um die Ausnützung der Parzellen verbergen sich noch andere Konflikte: Lärm, Verkehr, Sicherheit. Der Wechsel von der Industriezone zu einer Zone mit Wohnen und Arbeiten bringt auch eine strengere Lärmempfindlichkeitsstufe mit sich. Stark störende Tätigkeiten sind dann nicht mehr möglich. In der Nähe der Wien-Strasse, die zum neuen Boulevard werden soll, befindet sich zum Beispiel der Container- Umschlag- und Lagerplatz der Transportfirma Leimgruber. Er verfüge über einen Baurechtsvertrag bis 2053 und habe nicht im Sinn, wegzuziehen, sagte Geschäftsinhaber Paul Leimgruber gegenüber OnlineReports. Auf jeden Fall habe er von der CMS noch kein Angebot erhalten.

Verdichtung ohne Verkehrskollaps

Durch die Wien-Strasse führt zur Zeit noch ein Trassee der Güter-Eisenbahn, das gemäss den Plänen bis 2019 einer neuen Tramlinie weichen soll, mit welcher der Dreispitz erschlossen werden soll. Auf die Eisenbahngeleise, die durch einen Tunnel beim BLT-Depot "Ruchfeld" an das SBB-Netz angeschlossen sind, wollen Kanton und CMS aber bis auf weiteres nicht verzichten, was auch der Meinung der Wirtschaft entspricht. Das Dreispitz-Quartier der Zukunft wird sodann neben dem Individualverkehr über eine Güterbahn und einen Tramanschluss verfügen.

Da gleichzeitig eine Verdichtung von 420'000 auf 800'000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche mit 3'000 bis 4'000 zusätzlichen Arbeitsplätzen vorgesehen ist, sind die Anforderungen an das Verkehrsmanagement hoch. Denn der Motorfahrzeugverkehr darf nicht im gleichen Umfang wachsen, sonst droht ein Verkehrszusammenbruch im neuen Quartier und an sensiblen Knotenpunkten wie der Verzweigung Brüglingerstrasse / Münchensteinerstrasse / Leimgrubenweg.

Die Interessen der Migros

Für den Dreispitz der Zukunft wurde ein sogenanntes Fahrtenmodell errechnet: 34'500 Motorfahrzeug-Fahrten täglich gegenüber dem heutigen Stand von 28'500 Fahrten. Weder vom Planungsamt noch vom Baurechtsnehmer Migros war die Zahl der täglichen Fahrten von und zum Einkaufszentrum "MParc" an der Nordspitze des Areals zu erfahren. Die Migros dürfte kein Interesse daran haben, in das Fahrtenmodell integriert zu werden, denn das könnte Auswirkungen auf die Zahl ihrer Parkplätze haben. Es bestehe in dieser Frage ein hängiges Verfahren, war vom Planungsamt zu erfahren. In einer späteren Phase ist jedoch auch für dieses Areal eine Verdichtung mit Arbeiten und Wohnen vorgesehen.          

Da das Dreispitz-Areal mit seinen spitzwinkligen Kreuzungen, Eisenbahnschienen und langen Gebäudezeilen für Fussgänger und Velofahrer bis jetzt unattraktiv und teilweise gefährlich ist, müssen Durchgänge geschaffen werden, die das Areal leichter begehbar machen. Auch diese Absicht hat die ansässigen Betriebe nicht gerade gefreut, obwohl noch keine lokalisierbaren Pläne bestehen. Doch für ein Gebiet, in dem einmal gewohnt werden soll, sind solche Zugänge unentbehrlich.

Der Nutzungsplan gibt die Bebauungsregeln zwar vor, aber ein Quartier wie alle andern wird der Dreispitz dennoch nie werden. Das ist schon daran ersichtlich, dass die Planer auf Bau- und Strassenlinien verzichten und die Erschliessungsstrassen bis auf weiteres nicht zu Allmend erklärt werden. Ob dieser Grundsatz für das Tram-Trassee auch gelten wird, ist noch offen. Der Dreispitz wird somit im wesentlichen seinen Sondercharakter als öffentlich zugängliches Privatareal behalten. Ganz in die Tat umgesetzt ist die Transformation aber erst, wenn sich die Portale für immer öffnen.

30. August 2013

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Coronavirus Basel-Stadt, Stand 4. April, 10 Uhr: 771 positive Fälle (+23 gegenüber Vortag); 24 Todesfälle (+3 gegenüber Vortag); 434 Personen sind genesen; 112 Personen (davon 91 aus BS) hospitalisiert, 16 Personen benötigen Intensivpflege.

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Die Geschäftsleitung des Baselbieter Landrats hat beschlossen, dass am ursprünglich vorgesehenen Termin vom 30. April keine Landratssitzung stattfinden wird.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 3. April, 10 Uhr: 748 positive Fälle (+30 gegenüber Vortag); 21 Todesfälle (+2 gegenüber Vortag); 397 Personen sind genesen; 115 Personen (davon 93 aus BS) hospitalisiert, 17 Personen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland, Stand 2. April, 14 Uhr: 610 bestätigte Fälle (+22 gegenüber Vortag); 12 verstorbene Personen (+1), 262 Personen sind genesen.

Coronavirus
Basel-Stadt
, Stand 2. April, 10 Uhr: 718 positive Fälle (+27 gegenüber Vortag); 19 Todesfälle (+1 gegenüber Vortag); 350 Personen sind genesen; 119 Personen (davon 91 aus BS) hospitalisiert, 17 Personen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland, Stand 1. April, 14 Uhr: 588 bestätigte Fälle (+27 gegenüber Vortag); 11 verstorbene Personen (+1). Seit 27. März (fünf Tote) hat sich die Zahl der Verstorbenen verdoppelt.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 1. April, 10 Uhr: 691 positive Fälle (+63 gegenüber Vortag, 29 davon wegen Nachmeldung eines Labors); 18 Todesfälle (+2 gegenüber Vortag); 323 Personen sind genesen; 108 Personen (davon 88 aus BS) hospitalisiert, 16 Personen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland, Stand 31. März, 14 Uhr: 561 bestätigte Fälle (+22 gegenüber Vortag); 10 verstorbene Personen (+3).

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 31. März, 10 Uhr: 628 positive Fälle (+7 gegenüber Vortag); 16 Todesfälle (+1 gegenüber Vortag); 292 Personen sind genesen; 105 Personen (davon 82 aus BS) hospitalisiert, 15 Personen benötigen Intensivpflege.

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Vom 1. April bis 31. Juli
gilt zum Schutz des Jungwilds die gesetzliche Leinenpflicht für Hunde in Baselbieter Wäldern.

Coronavirus
Basel-Stadt
, Stand 30. März, 10 Uhr: 621 positive Fälle (12 mehr als am Vortag); 15 Todesfälle (unverändert gegenüber dem Vortag); 263 Personen sind genesen; 90 Personen (davon 70 aus BS) hospitalisiert, weiterhin 12 Personen von ihnen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland
, Stand 29. März, 14 Uhr: 511 bestätigte Fälle (9 mehr als am Vortag); sechs verstorbene Personen (+1).

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 29. März, 10 Uhr: 609 positive Fälle (36 mehr als am Vortag); 15 Todesfälle (zwei mehr als am Vortag); 228 Personen sind genesen; 87 Personen (davon 65 aus BS) hospitalisiert, 12 Personen von ihnen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland, Stand 28. März, 14 Uhr: 502 bestätigte Fälle (36 mehr als am Vortag); unverändert fünf verstorbene Personen.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 28. März, 10 Uhr: 573 positive Fälle (39 mehr als am Vortag); 13 Todesfälle (unverändert); 211 Personen sind genesen; 59 Personen (davon 57 aus BS) hospitalisiert, elf Personen von ihnen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland, Stand 27. März, 14 Uhr: 466 bestätigte Fälle (44 mehr als am Vortag); unverändert fünf verstorbene Personen.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 27. März, 10 Uhr: 534 positive Fälle (29 mehr als am Vortag); 13 Todesfälle (+1); 191 Personen sind genesen; 76 Personen (davon 57 aus BS) hospitalisiert, acht Personen von ihnen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland, Stand 26. März, 14 Uhr: 422 bestätigte Fälle (83 mehr als am Vortag); unverändert fünf verstorbene Personen.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 26. März, 10 Uhr: 505 positive Fälle (39 mehr als am Vortag); 12 Todesfälle (+4); 155 Personen sind genesen; 74 Personen (davon 54 aus BS) hospitalisiert, acht Personen von ihnen benötigen Intensivpflege.

Coronavirus Baselland, Stand 25. März, 14 Uhr: 341 bestätigte Fälle (35 mehr als am Vortag); fünf im Baselbiet am Coronavirus verstorbene Personen.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 25. März, 10 Uhr: 466 positive Fälle (52 mehr als am Vortag); acht Todesfälle; 128 Personen sind genesen; 58 erkrankte Baslerinnen und Basler hospitalisiert.

Coronavirus Baselland, Stand 24. März, 14 Uhr: 306 bestätigte Fälle (vier mehr als am Vortag); vier im Baselbiet am Coronavirus verstorbene Personen.

Die Migros Basel erzielte mit 925,2 Millionen Franken weniger Umsatz als letztes Jahr (938,4 Millionen Franken), aber mit 16,9 Millionen Franken mehr Gewinn (Vorjahr 16,2 Millionen Franken).

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 24. März, 10 Uhr: 414 positive Fälle (38 mehr als am Vortag); unverändert fünf Todesfälle; 78 Personen sind genesen; 58 erkrankte Baslerinnen und Basler hospitalisiert.

Coronavirus Baselland, Stand 23. März, 14 Uhr: 302 bestätigte Fälle (13 mehr als am Vortag); Anzahl der im Baselbiet am Coronavirus verstorbenen Personen unverändert drei.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 23. März, 10 Uhr: 376 positive Fälle (18 mehr als am Vortag); unverändert fünf Todesfälle; 78 Personen sind genesen; 56 erkrankte Baslerinnen und Basler hospitalisiert.

Coronavirus Baselland, Stand 22. März, 14 Uhr: 289 bestätigte Fälle (sieben mehr als am Vortag); Anzahl der im Kanton Basel-Landschaft am Coronavirus verstorbenen Personen unverändert drei.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 22. März, 10 Uhr: 358 positive Fälle (59 mehr als am Vortag); unverändert fünf Todesfälle; 73 Personen sind genesen; 50 erkrankte Baslerinnen und Basler hospitalisiert.

Coronavirus Baselland, Stand 21. März, 14 Uhr: 282 bestätigte Fälle (98 neue Fälle gegenüber dem Vortag); eine 94-jährige Frau mit verschiedenen Vorerkrankungen ist an Covid-19 verstorben.

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 21. März, 10 Uhr: 299 positive Fälle, ein weiterer Todesfall (total fünf).

Coronavirus Baselland, Stand 20. März, 14 Uhr, es sind 184 bestätigte Fälle (50 neue positive Fälle im Vergleich zum Vortag).

Coronavirus Basel-Stadt, Stand 20. März, 10 Uhr: 272 positive Fälle, 50 mehr als am Vortag; unverändert vier Todesfälle; 46 Personen sind genesen; 45 Corona-erkrankte Baslerinnen und Basler hospitalisiert.

Am Mittwoch, 18. März, 14 Uhr, sind im Baselbiet 27 neue positive Fälle von Personen mit Wohnsitz im Kanton Basel-Landschaft bekannt (total 116 bestätigte Fälle).

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