© Foto by OnlineReports.ch
"Kein Quartier wie alle anderen": Entwicklungszone Dreispitz

Teile der Dreispitz-Planung müssen in den zweiten Durchgang

Die Verdrängung des Gewerbes soll verhindert werden / Auch gleiche Bedingungen für Neuzuzüger


Von Christof Wamister


Die raumplanerische Transformation des Dreispitz-Areals in Basel und Münchenstein ist komplizierter als ursprünglich angenommen. Zwei Jahre nach der Planauflage kommt es zu einer nachgebesserten Neuauflage.


Der Umbau des Dreispitz-Areals zu einem Stadtquartier mit Arbeiten und Wohnen benötigt den Zeitraum einer Generation, wie auch die Veranwortlichen betonen. Ein Slogan wie "Achtung fertig, Quartier" vermittelt aber den gegenteiligen Eindruck. Zu lesen ist er am Transitlager auf Münchensteiner Boden, wo die Veränderungen rund um das sogenannte Kunst-Freilager tatsächlich rapide sind.

So soll die Tramhaltestelle Ruchfeld auf die Höhe des zukünftigen Freilagerplatzes verschoben werden, und die Christoph Merian Stiftung (CMS) als Besitzerin des Dreispitz-Areals erarbeitet zwei Varianten für eine Passerelle zum "Grün 80"-Gelände. Mit der Hochschule für Gestaltung entsteht hier tatsächlich ein neues  kulturell geprägtes Zentrum, das sich zwar noch als Baustelle präsentiert und aber auch am Sonntag zugänglich ist. Das ist die Ausnahme, denn die anderen Portale des Areals sind in der Nacht und an Feiertagen geschlossen.

Erste Planung löste teils Erschrecken aus

Der Dreispitz ist eben kein Quartier wie alle anderen, sondern ein geschlossenes Lager-, Industrie- und Gewerbeareal, dessen Struktur durch die Anschlussgeleise der Eisenbahn vorgegeben ist. Und das wird vermutlich noch einige Zeit so bleiben, wie die Probleme mit der Detailplanung zeigen.

2011 wurde die Nutzungsplanung aufgelegt – ein umfangreiches Regelwerk, das bei den auf dem Dreispitz ansässigen 380 Betrieben teilweise Erschrecken auslöste und zu einer Reihe von Einsprachen führte. Im Herbst dieses Jahres findet nun eine überarbeitete Planauflage statt, bei der aber nur noch gegen jene Punkte Einsprache erhoben werden kann, die geändert wurden.

"Bestandesgarantie" ist das Schlüsselwort für die Diskussionen zwischen den Unternehmen, den Planern und der CMS. Die Dreispitz-Betriebe verfügen für ihre Parzellen über ein Baurecht, mit langfristigen Verträgen meist bis ins Jahr 2053. Sie sind somit nicht Mieter, sondern nach ZGB Grundeigentümer. Bis jetzt ist der Dreispitz ein reines Industrie- und Gewerbegebiet, und es gilt die Dreispitz-Verordnung, die noch aus der Epoche bis 2007 stammt, als die Dreispitzverwaltung eine Abteilung des Basler Finanzdepartementes war.

Neue Zonen, neue Vorschriften

Die neue Dreispitz-Planung sieht nun eine Aufteilung des Areals in Arbeitsgebiete und Entwicklungsgebiete mit Arbeiten und Wohnen vor. Es gibt somit weiterhin Areale, in denen wegen der Emissionen der umliegenden Gewerbe keine Wohnungen erstellt werden dürfen. Die Industriezone im Bereich Mitte und das Entwicklungsgebiet entlang der neuen Hauptachse Wien-Strasse wurden von den Planern mit zugesicherten minimalen Ausnützungsziffern versehen.

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Areal-Grundfläche und Bruttogeschossfläche und definiert so den Umfang dessen, was auf einer Parzelle realisierbar ist. Unter anderem sieht der Bebauungsplan in den Verdichtungsgebieten Bauten von bis zu 60 Meter Höhe vor. Die Dreispitz-Unternehmen nahmen die Ausnützungsziffer aber als Eingriff in ihre Eigentumsrechte wahr und bestanden auf dem Recht, ihre Parzellen gemäss den bisherigen Verträgen zu nutzen.

Missverständliche Bestandesgarantie

Die Bestandesgarantie sei eigentlich schon in der ersten Version der Nutzungsplanung enthalten gewesen, betont Axel Schubert vom Planungsamt Basel-Stadt, sie sei aber "nicht richtig verstanden" worden. Das Departement habe jetzt versucht, die Bebauungsregeln einfacher zu formulieren. Gemäss dem neuen Vorschlag wird jetzt nicht mehr zwischen den schon auf dem Dreispitz ansässigen Gewerbebetrieben und allfälligen Neuzuzügern unterschieden. Kleinere Industrie- und Gewerbebetriebe, die in anderen Stadtquartieren keinen Platz mehr finden, sollen auf dem Dreispitz über die selben Nutzungsmöglichkeiten verfügen wie die Alt-Eingesessenen.

Der Akzent liegt gemäss den Planern vielmehr auf dem Unterschied zwischen Gewerbe und Dienstleistungsbetrieben. Mit Kontingenten für die Nutzung und einer Abstufung der Baurechtszinse nach Wertschöpfung will die CMS als Landeigentümerin die zukünftige Besiedlung des Areals steuern. So will soll verhindert werden, dass finanzstarke Bürobetriebe, die bedeutend mehr Arbeitsplätze pro Nutzfläche aufweisen als die durchschnittlichen Gewerbebetriebe, diese verdrängen.

Hinter dem Streit um die Ausnützung der Parzellen verbergen sich noch andere Konflikte: Lärm, Verkehr, Sicherheit. Der Wechsel von der Industriezone zu einer Zone mit Wohnen und Arbeiten bringt auch eine strengere Lärmempfindlichkeitsstufe mit sich. Stark störende Tätigkeiten sind dann nicht mehr möglich. In der Nähe der Wien-Strasse, die zum neuen Boulevard werden soll, befindet sich zum Beispiel der Container- Umschlag- und Lagerplatz der Transportfirma Leimgruber. Er verfüge über einen Baurechtsvertrag bis 2053 und habe nicht im Sinn, wegzuziehen, sagte Geschäftsinhaber Paul Leimgruber gegenüber OnlineReports. Auf jeden Fall habe er von der CMS noch kein Angebot erhalten.

Verdichtung ohne Verkehrskollaps

Durch die Wien-Strasse führt zur Zeit noch ein Trassee der Güter-Eisenbahn, das gemäss den Plänen bis 2019 einer neuen Tramlinie weichen soll, mit welcher der Dreispitz erschlossen werden soll. Auf die Eisenbahngeleise, die durch einen Tunnel beim BLT-Depot "Ruchfeld" an das SBB-Netz angeschlossen sind, wollen Kanton und CMS aber bis auf weiteres nicht verzichten, was auch der Meinung der Wirtschaft entspricht. Das Dreispitz-Quartier der Zukunft wird sodann neben dem Individualverkehr über eine Güterbahn und einen Tramanschluss verfügen.

Da gleichzeitig eine Verdichtung von 420'000 auf 800'000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche mit 3'000 bis 4'000 zusätzlichen Arbeitsplätzen vorgesehen ist, sind die Anforderungen an das Verkehrsmanagement hoch. Denn der Motorfahrzeugverkehr darf nicht im gleichen Umfang wachsen, sonst droht ein Verkehrszusammenbruch im neuen Quartier und an sensiblen Knotenpunkten wie der Verzweigung Brüglingerstrasse / Münchensteinerstrasse / Leimgrubenweg.

Die Interessen der Migros

Für den Dreispitz der Zukunft wurde ein sogenanntes Fahrtenmodell errechnet: 34'500 Motorfahrzeug-Fahrten täglich gegenüber dem heutigen Stand von 28'500 Fahrten. Weder vom Planungsamt noch vom Baurechtsnehmer Migros war die Zahl der täglichen Fahrten von und zum Einkaufszentrum "MParc" an der Nordspitze des Areals zu erfahren. Die Migros dürfte kein Interesse daran haben, in das Fahrtenmodell integriert zu werden, denn das könnte Auswirkungen auf die Zahl ihrer Parkplätze haben. Es bestehe in dieser Frage ein hängiges Verfahren, war vom Planungsamt zu erfahren. In einer späteren Phase ist jedoch auch für dieses Areal eine Verdichtung mit Arbeiten und Wohnen vorgesehen.          

Da das Dreispitz-Areal mit seinen spitzwinkligen Kreuzungen, Eisenbahnschienen und langen Gebäudezeilen für Fussgänger und Velofahrer bis jetzt unattraktiv und teilweise gefährlich ist, müssen Durchgänge geschaffen werden, die das Areal leichter begehbar machen. Auch diese Absicht hat die ansässigen Betriebe nicht gerade gefreut, obwohl noch keine lokalisierbaren Pläne bestehen. Doch für ein Gebiet, in dem einmal gewohnt werden soll, sind solche Zugänge unentbehrlich.

Der Nutzungsplan gibt die Bebauungsregeln zwar vor, aber ein Quartier wie alle andern wird der Dreispitz dennoch nie werden. Das ist schon daran ersichtlich, dass die Planer auf Bau- und Strassenlinien verzichten und die Erschliessungsstrassen bis auf weiteres nicht zu Allmend erklärt werden. Ob dieser Grundsatz für das Tram-Trassee auch gelten wird, ist noch offen. Der Dreispitz wird somit im wesentlichen seinen Sondercharakter als öffentlich zugängliches Privatareal behalten. Ganz in die Tat umgesetzt ist die Transformation aber erst, wenn sich die Portale für immer öffnen.

30. August 2013

Weiterführende Links:


 Ihre Meinung zu diesem Artikel
(Mails ohne kompletten Absender werden nicht bearbeitet)

Was Sie auch noch interessieren könnte

"Wir wurden auf die
Schlachtbank geführt"

19. Oktober 2021

Wirtschaftskammer vs. "Basler Zeitung"
vor dem Baselbieter Kantonsgericht.


FCB-Hooligan will
DNA-Anlyse verhindern

10. Oktober 2021

2017 griff er einen Wachmann an,
2019 zündete er im "Joggli" Pyro-Fackeln.


Reaktionen

Die Ankläger und ihre
"Lieblings-Anwälte"

7. Oktober 2021

Pflichtverteidiger: Privilegien-Vorwürfe
an die Baselbieter Staatsanwaltschaft.


Reaktionen

Beeinflussung der Justiz:
Der Respekt schwindet

29. September 2021

Fall Pnos, Fall Arslan: Leitartikel von
Peter Knechtli zu den Auswüchsen.


Reaktionen

Nationalrat Christoph Eymann
gibt seinen Rücktritt bekannt

28. September 2021

Nach total 16 Amtsjahren macht er

Patricia von Falkenstein Platz.


Reaktionen

Kaiseraugst: Geburtsort
der Schweizer Energiewende

25. September 2021

Die Bürgerinitiative NWA ist 51-jährig,
aber immer noch kampfbereit.


Reaktionen

Lauber will die Steuern
für Vermögende senken

15. September 2021

Die Reform hat einen Ertragsausfall von 42 Millionen Franken zur Folge.


Reaktionen

"Meine politischen Ambitionen
sind im Moment weit weg"

10. September 2021

Wirtschaftskammer-Direktor Christoph
Buser
im OnlineReports-Interview.


Afghanistan: "Der Präsident
hat uns verkauft"

19. August 2021

Der Liestaler Café-Betreiber Djawed Azizi leidet mit seinem Volk in Afghanistan.


Reaktionen

SVP spricht Beat Jans
die "Amtseignung" ab

10. August 2021

Fraktions-Chef Pascal Messerli hält
die Schärfe der Kritik für berechtigt.


Reaktionen

www.onlinereports.ch - Das unabhängige News-Portal der Nordwestschweiz

© Das Copyright sämtlicher auf dem Portal www.onlinereports.ch enthaltenen multimedialer Inhalte (Text, Bild, Audio, Video) liegt bei der OnlineReports GmbH sowie bei den Autorinnen und Autoren. Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Veröffentlichungen jeder Art nur gegen Honorar und mit schriftlichem Einverständnis der Redaktion von OnlineReports.ch.

Die Redaktion bedingt hiermit jegliche Verantwortung und Haftung für Werbe-Banner oder andere Beiträge von Dritten oder einzelnen Autoren ab, die eigene Beiträge, wenn auch mit Zustimmung der Redaktion, auf der Plattform von OnlineReports publizieren. OnlineReports bemüht sich nach bestem Wissen und Gewissen darum, Urheber- und andere Rechte von Dritten durch ihre Publikationen nicht zu verletzen. Wer dennoch eine Verletzung derartiger Rechte auf OnlineReports feststellt, wird gebeten, die Redaktion umgehend zu informieren, damit die beanstandeten Inhalte unverzüglich entfernt werden können.

Auf dieser Website gibt es Links zu Websites Dritter. Sobald Sie diese anklicken, verlassen Sie unseren Einflussbereich. Für fremde Websites, zu welchen von dieser Website aus ein Link besteht, übernimmt OnlineReports keine inhaltliche oder rechtliche Verantwortung. Dasselbe gilt für Websites Dritter, die auf OnlineReports verlinken.

https://www.onlinereports.ch/fileadmin/templates/pics/gelesen.gif
"Da schaue ich lieber zu Hause auf dem Fernseher und werfe meinen Hund durch die Stube, wenn sie nicht gewinnen."

Timm Klose
vereinsloser Fussballer
und FCB-Fan
in der BZ Basel
vom 9. Oktober 2021
über seine Gemütsverfassung,
wenn der FCB verliert
https://www.onlinereports.ch/fileadmin/templates/pics/gelesen.gif

Ein Fall für den Tierschutz.

RückSpiegel


20 Minuten nahm die OnlineReports-Geschichte über einen FCB-Hooligan und vor Appellationsgericht erfolglosen DNA-Verweigerer auf.

Die BZ Basel, Telebasel, Bajour und Prime News nahmen zum Rücktritt des Basler Nationalrats Christoph Eymann Bezug auf ein OnlineReports-Interview.

Die BZ Basel zog die OnlineReports-News über die Polizei-Kontrolle von Rechtsextremen in Bubendorf nach.

Telebasel nahm den OnlineReports-Primeur über die Sichtung einer Waschbären-Familie in Gelterkinden auf.

20 Minuten nahm die OnlineReports-Meldung über die Einleitung eines Ermittlungsverfahrens gegen den Basler Grossrat Eric W. auf.

20 Minuten, Telebasel und die BZ Basel nahmen die OnlineReports-News über die Durchführung der Basler Herbstmesse auf. Die Basler Zeitung kam einen Tag später und unterliess die Quellennennung.

Bajour nahm im Artikel über die Basler Nano-Forschung auf eine OnlineReports-Meldung Bezug.

Im Beitrag von Prime News über die "zunehmende Missachtung der Aufgabentrennung zwischen Staat und Medien" wird OnlineReports zitiert.

Telebasel und die BZ Basel nahmen die OnlineReports-News über den Grund des Tramunglücks vom Oktober 2019 auf.

Die OnlineReports-Erstmeldung über die zweite Beschwerde von ex ASE-Präsident Simon Müller vor Bundesgericht wurde von der BZ Basel aufgenommen.

Die Medienwoche nahm den OnlineReports-Leitartikel über die Förderung von Onlinemedien ohne Subventionen in ihr Monitoring auf.

Telebasel, 20 Minuten und Primenews nahmen die OnlineReports-Exklusivmeldung über den Ausnahmezustand im überfüllten Gartenbad St. Jakob auf.

Weitere RückSpiegel

 

In einem Satz


Die baselstädtische EVP nominiert Gemeinderätin Christine Kaufmann für das Riehener Gemeindepräsidium und gleichzeitig für den Gemeinderat, und Bürgerrat Daniele Agnolazza als Gemeinderat.
 

Flavio Casanova und Thomas Schneider werden neue Verwaltungsräte der Basler Verkehrs-Betriebe anstelle von Sibylle Oser und Kurt Altermatt, die nicht mehr zur Wiederwahl antreten.

Die SP Riehen nominierte den bereits amtierenden Gemeinderat Guido Vogel zusammen mit Grossrätin Edibe Gölgeli für den Gemeinderat.

Die grünliberale Fraktion wählt Grossrat Bülent Pekerman ins Büro des Basler Grossen Rates und nominiert ihn damit im kommenden Jahr für das Amt des Statthalters und im 2023 zum ersten Grossratspräsidenten der GLP.

Das Basler Silvester-Feuerwerk kann auch dieses Jahr wegen der Corona-Pandemie nicht stattfinden.

Die frühere Baselbieter SP-Landrätin und Landrats-Präsidentin Heidy Strub ist am 21. September im Alter von 83 Jahren gestorben.

Die Birsfelder EVP-Landrätin Sara Fritz tritt nach zwölf Jahren zurück, um ihren Muttenzer Parteikollegen Thomas Buser nachrücken zu lassen.

Der Kanton Basel-Stadt budgetiert für das Jahr 2022 einen Überschuss von 78 Millionen Franken.

Ab dem 1. Oktober übernimmt Jonathan Koellreuter die Leitung des Portfolio-Managements bei Immobilien Basel-Stadt (IBS).

Raffael Kubalek wird per 1. Oktober neuer stellvertretender Generalsekretär in der Baselbieter Sicherheitsdirektion und Nachfolger von Katrin Bartels, die Gemeindeverwalterin von Arlesheim wird.

Laut Beschluss der Mitgliederversammlung stehen Patricia von Falkenstein als Präsidentin und Michael Hug als Vize "für (mindestens) vier weitere Jahre" (so die offizielle Medienmitteilung) der Basler LDP vor.

Der 52-jährige Museumsfachmann Werner Hanak übernimmt auf 15. Oktober 2021 die stellvertretende Leitung der Abteilung Kultur Basel-Stadt.

Die Basler Regierung beantragt für die Weiterführung der kantonalen Entwicklungs-Zusammenarbeit für die Jahre 2022 bis 2025 Ausgaben in der Höhe von acht Millionen Franken.

Im Baselbiet sinkt der Leerwohnungsbestand auf 1 Prozent, was einem noch tieferen Wert entspricht, der derzeit in Basel-Stadt gilt.

Die Baselbieter Juso haben am 16. August über 2’100 Unterschriften für ihre Initiative "ÖV für alle" eingereicht, die das U-Abo für alle im Kanton wohnhaften Personen gebührenfrei machen will.

Die imposante Kanada-Pappel auf dem Basler Wiesendamm steht nicht mehr stabil und ihr Stammfuss ist teilweise faul, weshalb sie am 16. August gefällt und durch einen Jungbaum ersetzt wird.

Der 30-jährige Rechtsverteidiger Michael Lang wechselt per sofort von Borussia Mönchengladbach zurück zum FC Basel.

Barbara Rentsch wird neue Geschäftsleiterin der staatlichen Liegenschafts-Verwaltung Immobilien Basel-Stadt (IBS) und Nachfolgerin von Rolf Borner, der das Finanzdepartement per Ende Juli verlassen wird.

Christoph Gloor wird per 1. Juli neuer Präsident der Stiftung des Kunstmuseums Basel als Nachfolger von Markus Altwegg.

Sämtliche Nacht-S-Bahnen, Nachttrams und Nachtbusse des TNW-Nachtnetzes verkehren ab dem ersten Wochenende im Juli wieder gemäss Fahrplan.

Hptm Pascal Geiger wird per 1. Juli 2021 die Leitung der Sicherheitspolizei Ost von Hptm Armin Reichenstein übernehmen, der intern in die Verkehrspolizei wechselt.

Das Basler Gesundheitsdepartement hebt die befristete Verfügung "Allgemeine Maskentragpflicht und Konsumationsverbot von Speisen und Getränken auf Allmend in der Steinenvorstadt" per Samstag, 26. Juni, auf.

Corinne Hügli wird per 1. Oktober neue Leiterin des Statistischen Amts Baselland und Nachfolgerin von Johann Christoffel, der Ende September in den Ruhestand tritt.

Als Nachfolger von Felix Keller übernimmt am 1. Juli Simon Oberbeck das Präsidium der Baselbieter CVP/GLP-Fraktion.

Der diplomierte Ingenieur Florian Kaufmann wird per 1. September im Baselbieter Amt für Raumplanung die Leitung der Abteilung Öffentlicher Verkehr übernehmen (Nachfolge von Eva Juhasz).