Das Rätsel der scheinbar leeren Wohnungen

 In Basel gibt es viel weniger echte Zweitwohnungen als bisher angenommen

Von Christof Wamister

Neue Methoden der Einwohnerkontrolle und der Statistiker geben Entwarnung beim Thema Zweitwohnungen in Basel. Die bis jetzt herumgebotenen Zahlen sind falsch, wie OnlineReports-Recherchen ergaben.

Spätestens seit der Annahme von Franz Webers Initiative im März 2012 sind Zweitwohnungen zu einem Politikum geworden. Die Obergrenze von 20 Prozent Zweitwohnungen trifft zwar vor allem die Bergkantone, die Aufmerksamkeit richtet sich aber auch immer wieder auf die Städte. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat kürzlich eine Liste aller Schweizer Gemeinden und Städte mit neuen Zahlen zum Zweitwohnungsanteil veröffentlicht.

Schrecken in Freiburg

In Freiburg und Biel hat dies Aufregung verursacht, weil diese beiden Städte über der 20-Prozent-Limite liegen. Sie müssen jetzt nachweisen, dass es sich bei diesen vermuteten Zweitwohnungen nicht um Ferienwohnungen von vermögenden Auswärtigen, sondern grösstenteils um Wohnungen handelt, die von Wochenaufenthaltern (beispielsweise Studierenden) genutzt werden.

Es ist allerdings nicht ganz einfach, die Zweitwohnungen präzise zu ermitteln. Basel-Stadt ist damit aber bereits weiter als die genannten Städte an der Sprachgrenze. Dank der sogenannten Registerharmonisierung, die an Stelle der früheren Volkszählungen getreten ist (OnlineReports berichtete, siehe Link unten), verfügen das Einwohneramt und das Statistische Amt jetzt über sehr genaue Daten.

Seit Ende 2013 ist jede der rund 105'000 Wohnungen in Basel in den Behördenakten mit einer nicht sichtbaren Nummer versehen. Aufgrund eines Abgleichs des Gebäude- und Wohnungsregisters mit dem Einwohnerregister konnten die Bewohner ihren Wohnungen und umgekehrt zugeordnet werden. Laut Fritz Schütz, Vorsteher des Einwohneramtes, stiess man dabei auf eine geringe Zahl von Personen, die zwar in Basel lebten, aber nicht angemeldet waren. In einigen wenigen Fällen wurde dann eine Zwangsanmeldung vorgenommen.

"Es wohnt jemand drin"

Aus diesem Datenabgleich resultierte aber auch eine Differenz von 7 Prozent oder in Zahlen 7'490 Wohnungen, die scheinbar nicht belegt sind: Wohnungen, für die im Einwohnerregister niemand gemeldet ist. Der Bund hatte schon früher auf der Basis des eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister unter der Rubrik "zeitweise belegte Wohnungen" ähnliche Zahlen veröffentlicht, die dann als Zweitwohnungen im Sinn der Initiative intepretiert wurden.

Dem sei aber nicht so, sagt Peter Laube, stellvertretender Leiter des Statistischen Amtes. Es gebe verschiedene Erklärungen und Unterkategorien für diese Art von Wohnungen: Es können Appartements sein, die sich im Umbau oder Abbruch befinden, Logis, die gar nicht als solche benutzt werden, oder auch Wohnungen, die im Verbund mit einer Hauptwohnung von einem Haushalt belegt werden. Sodann gibt es Wohnungen, die von Personen mit kurzer Aufenthaltsdauer bewohnt sind, die aber nur vom Arbeitsamt, nicht aber von der Einwohnerkontrolle erfasst werden.

Laube: "Unsere Abklärungen haben ergeben, dass in den meisten dieser Wohnungen tatsächlich jemand wohnt." Die echten Zweitwohnungen bilden eine weitere Unterkategorie. Aber die Basler Statistiker schätzen ihre Zahl auf nicht mehr als tausend, ohne aber ihre genaue Zahl nennen zu können. "Denn meldepflichtig und damit statistisch eindeutig erfassbar ist die Nutzungsart von Wohnungen nicht", erklären Laube und Schütz im Gespräch mit OnlineReports.

Misstrauen gegen auswärtige Zweitwohnungs-Besitzer

Die Basler Befunde deuten eher auf eine Entwarnung bei einem Thema hin, das auf der Basis von undifferenzierten Zahlen auch schon mit sozialpolitischem Zündstoff aufgeladen wurde. Immerhin sind in der Grossbasler Altstadt ab und zu Fahrzeuge mit ausserkantonalen Kennzeichen und einem Schild auf dem Armaturenbrett zu bemerken: "Eigentümer Münsterplatz x", "Anwohner Martinsgasse y".

Es wird mit Misstrauen beobachtet, wenn vermögende Auswärtige sich im städtischen Raum eine Zweitwohnung halten. Denn sie bezahlen den Hauptteil ihrer Steuern anderswo, nutzen den Wohnraum möglicherweise ungenügend und treiben je nachdem die Liegenschaftspreise in die Höhe.

Der Beantwortung von parlamentarischen Vorstössen  ist zu entnehmen, dass der Kanton Basel-Stadt als Grundeigentümer wie schon in anderen Fällen auch den Baurechtsvertrag der Neubauten an der Alemannengasse (ehemaliges Kinderspital) mit einer Wohnsitzpflicht belegt hat. Die Käufer müssen sich gegenüber der Steuerverwaltung verpflichten, ihren Hauptwohnsitz in der Stadt zu nehmen. "Wenn die Käufer oder Mieter die Wohnung vermieten (bei Stockwerkeigentum) oder untervermieten (bei Miete) und an ihre Stelle Dritte treten, welchen diese Pflicht übertragen wird, so erlischt ihre eigene Pflicht betreffend Hauptwohnsitz", schreibt die Regierung in der Beantwortung eines Anzugs.

Immer noch zwei BL-Gemeinden auf der Liste

Die 20-Prozent-Limite der Zweitwohnungs-Initiative ist für eine Stadt wie Basel irrelevant, hat aber Auswirkungen in der weiteren Region Nordwestschweiz. So dürften auf dem Territorium einiger idyllisch gelegener Jura-Gemeinden wie zum Beispiel Movelier (34 Prozent) keine weiteren Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Von den Baselbieter Gemeinden sind Lauwil (24,7 Prozent) im Bezirk Waldenburg und Roggenburg (28 Prozent) im Laufental betroffen.

Laut Auskunft von Kantonsplaner Martin Kolb sieht der Kanton Baselland aufgrund der geringen Anzahl relevanter Gemeinden keinen Anlass, den Richtplan zu ändern. Aber die beiden Gemeinden stehen auch auf der neuen Liste des ARE und versuchen nun bis zur nächsten Anpassung der Liste im Herbst den Nachweis zu erbringen, dass es bei ihnen weniger als 20 Prozent Zweitwohnungen gibt.

Die eidgenössische Verordnung definiert Zweitwohnungen negativ: als Wohnungen, die nicht durch Personen mit Wohnsitz am Ort und nicht durch Wochenaufenthalter (Beruf, Ausbildung) genützt werden.

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