Shoppingcenter in der Risikozone: Millionen-Forderungen möglich

Basler Immobilienfirma will zwischen Sondermüllofen und Ciba-Produktion ein riesiges Hotel- und Einkaufszentrum bauen

Von Peter Knechtli

Die Basler Immobiliengesellschaft Tivona lässt sich auf ein riskantes Bauprojekt ein: In unmittelbarer Nachbarschaft zum Sondermüllofen und zur Ciba-Produktion soll ein riesiger Hotel- und Einkaufskomplex entstehen. Das zonenrechtlich heikle Projekt wirft vor allem Risiko- und Entschädigungfragen auf. Ciba und Ofen-Betreiber müssten verschärfte Sicherheitsmassnahmen treffen oder auf bestimmte Produktionen ganz verzichten. Die Folge könnten Millionenforderungen sein.

Basel-Stadt ist mit freien industriellen und gewerblichen Nutzungsflächen nicht gesegnet. Doch im Stadtteil Kleinhüningen, auf dem Areal der ehemaligen Stückfärberei ("Stücki-Areal"), liegt eine der seltenen entwicklungsfähigen Flächen. Die Basler Tivona AG - ein Immobilienentwicklungs-Unternehmen mit 45-prozentiger Beteiligung von Jelmoli - hat das 4,6 Hektar grosse Industrieland unter anderem von Novartis "gekauft oder zum grossen Teil gesichert" (so Tivona-Verwaltungsrat Sven Hoffmann zu OnlineReports). Geplant ist mit einem Aufwand von 200 Millionen Franken ein riesiges Zentrum mit Einkaufszentrum mit einem Grossverteiler und über zwanzig Detailläden samt Hotelkomplex, wobei verschiedene Nutzungsvarianten evaluiert werden. Einer der Interessenten ist der französische Verteilungsriese Carrefour, aber auch Coop zeigt grundsätzliches Interesse. Laut Sprecher Felix Wehrle sucht Coop in der Stadt Basel einen wirklich grossen Standort: "Das könnte auch das Stücki-Areal sein."

Angst vor Betriebseinschränkungen

Das Hauptproblem: Das "Stücki-Areal" liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zum Sondermüll-Verbrennungsofen der zu Vivendi gehörenden Valorec und Produktionsanlagen des Spezialitätenchemie-Konzerns Ciba SC. Der Chemiekonzern produziert UV-Filter für Sonnencrème und optische Aufheller für Textilien, "allenfalls auch neue Produkte", sagt Ciba-Sprecher Thomas Gerlach. Für grosse Menschenansammlungen in Einkaufszentren oder im Hotel könnte auch der Sondermüllofen ein gravierender Risikofaktor sei. So werden in dieser Hightech-Anlage nicht nur hochgiftige Stoffe, sondern beispielsweise auch Munition verbrannt. Das Horror-Szenario: Ein Shoppingcenter in der Giftwolke.

Falls das Tivona-Projekt alle Bewilligungshürden schafft, müssten die Sicherheitsanforderungen aufgrund der Störfallverordnung deutlich verschärft werden. Sowohl Ciba wie Ofenbetreiberin Valorec befürchten, dass sie auf bestimmte Prozesse verzichten müssten. So könnte sein, dass der Ofen künftig keine Munition mehr verbrennen darf. Bei Ciba, so Sprecher Gerlach, zeichne sich ab, dass "problematische Rohstoff-Substanzen nur noch in kleinen Mengen auf dem Gelände gelagert werden dürfen", was die Transportkosten verteuert.

"Shoppingcenter erfordert keine Zonenänderung"

Die Bauherrin Tivona ist guten Mutes, dass die industriellen Nachbarn das Bewilligungsverfahren nicht mit Einsprachen belasten werden. Bis ins Jahr 2005 oder 2006 soll der Grosskomplex bezugsbereit sein, erklärt der Anwalt und Verwaltungsrat Sven Hoffmann. Laut seinen Angaben ist eine Umzonung nur bei der Realisierung des Hotels nötig, nicht aber für den Bau eines Shoppingcenters. Sicher ist: Das Projekt muss vor den Grossen Rat.

Offensichtlich ist es das Ziel der Bauherrin Tivona, vor der Einleitung des Bewilligungsverfahrens die Zustimmung der industriellen Nachbarn einzuholen und die Öffentlichkeit zurückhaltend zu informieren. Seit Frühling laufen trilaterale Verhandlungen unter der Leitung des Anwalts und liberalen Politikers Bernhard Christ, an denen staatliche Stellen nicht beteiligt sind.

Nach Informationen von OnlineReports gab Tivona schon vor einiger Zeit eine Risikoanalyse zur Abklärung von Gefahren und Chancen in Auftrag. Fazit: "Es stellen sich Risikofragen. Aber nach Einschätzung der Experten gibt es einen Weg, beide Anliegen nebeneinander zu erfüllen", sagt Ciba-Sprecher Thomas Gerlach und signalisiert gleichzeitig Gesprächsbereitschaft: "Das Projekt kann grundsätzlich nur miteinander realisiert werden. Primär ist Ciba bereit, gewisse organisatorische Massnahmen zu treffen. Aber auch die Gegenseite muss unsere Anliegen Ernst nehmen."

Ciba und Valorec wollen Entschädigung für Einschränkungen

Doch hinter den Kulissen gab es schon rote Köpfe - vor allem wird gerechnet. Michel Matthey, CEO der Valorec Services AG, gibt sich vielsagend bedeckt: "Wir haben kein Problem mit diesem Projekt, solange die Gesetze eingehalten und unsere Entwicklungsmöglichkeiten nicht tangiert werden." Genau dies wäre der Fall, wie Matthey selbst bestätigt: Das Vorprojekt verlange "auch Massnahmen auf der Industrieseite". Noch niemand spricht offiziell darüber. Aber die Firmen dürften als Entschädigung für Nachteile Forderungen in Millionenhöhe stellen. Ciba-Sprecher Gerlach bestätigt nur soviel: "Die Finanzierung der Mehraufwendungen wird zu diskutieren sein." Auch Valorec hat der Tivona eine entsprechende "Position klar gemacht". Bisher jedenfalls liegt eine Übereinstimmung, die industrieseitige Einsprachen überflüssig macht, noch in weiter Ferne.

Tivona-Unternehmer Sven Hoffmann dagegen zeigt keine Bereitschaft, die beiden potenziellen Nachbarn für Unternehmen für Zusatzkosten und Betriebseinschränkungen zu entschädigen. "Wir sind bereit, an unserem Projekt Änderungen vorzunehmen, damit die Firmen weitgehend wie bisher weiter produzieren können. Die technischen Anpassungen sind dann ihre Sache."

Auch im Boden verstecken sich Belastungen

Die Risiken von aussen sind aber nicht die einzigen. Auch im Boden des Projektgeländes liegen unbekannte Lasten, wie Jürg Hofer, Leiter des Basler Amtes für Umwelt und Energie bestätigt: "Es hat viele diverse Verunreinigungen und Belastungen wie Farben, Öl oder Immissionen aus dem früheren Betrieb eines Kohlelagers." Eine unmittelbare Gefahr gehe aber von diesen Altstoffen nicht aus, wie von der Tivona in Auftrag gegebene Abklärungen ergeben hätten.

Laut Hofer hat der Kanton "auf weitere Untersuchungen verzichtet, weil abgemacht wurde, dass im Verlauf der Bauarbeiten Quadratmeter für Quadratmeter angeschaut und abgeklärt wird". Bei den Bauarbeiten werde "alles umgespatet", was "zu gewissen Verzögerungen führen werde. Weil der Gebäudekomplex unterkellert wird, werde ohnehin das Grundmaterial abgetragen. Es werde dann vor Ort entscheiden, ob belastete Böden in der Verbrennungsanlage, der Bodenwaschanlage oder direkt in Deponien behandelt würden.

Auch der Staat steckt in einem Interessenkonflikt

Ein Interessenkonflikt zeichnet sich auch für den Kanton Basel-Stadt ab: Zum einen möchte er seine Quartiere entwickeln und mit dem Zentrum das Gewerbe beflügeln. Anderseits trägt der Staat als Bewilligungsinstanz im Falle einer gefährlichen Havarie Mitverantwortung; ebenso wenig möchte er Sondermüllofen und Ciba einschränken und das Risiko eingehen, bei einem teilweisen Wegzug entschädigungspflichtig zu werden.

Ob der Bau eines Hotel- und Shoppingcenters an diesem Standort in gemäss Störfallverordnung überhaupt möglich ist, kann laut Ruedi Braun von der staatlichen Kontrollstelle für Chemie- und Biosicherheit (KCB) "im Moment weder mit Ja noch mit Nein beantwortet werden". Das Projekt habe schon verschiedene Phasen und Veränderungen durchgemacht. Ruedi Braun: "Seit der ersten Variante machten wir darauf aufmerksam, dass bezüglich Risiko ein paar Fragen offen sind."