"Am Viadukt": Ein einzigartiges Bau-Ensemble steht zum Verkauf

"Pax" will seine geschützten Häuser im Bachletten-Quartier abstossen: Sanierungsbedarf 50 Millionen Franken

Von Peter Knechtli

Der Basler Lebensversicherer "Pax" will das exklusive Mietwohnungs-Ensemble "Am Viadukt" im Stockwerk-Eigentum verkaufen. Die geschichtsträchtigen Häuser, kürzlich durch den Kanton Basel-Stadt unter Denkmalschutz gestellt, müssen allerdings stark renoviert werden. Der Sanierungskosten allein belaufen sich auf rund 50 Millionen Franken.

Von oben sieht das Acht Häuser-Ensemble ganz in der Nähe des Zoologischen Gartens im Bachletten-Quartier aus wie ein Art Bumerang, der von der Birsigstrasse, dem Tiergartenrain und dem Pelikanweg eingefasst wird. In seiner ganzen Pracht zeigt sich das Bauwerk am ehesten von der Birsigstrasse her.

Wohnungen bis 240 Quadratmeter Grösse

Laut Christof Wamister, Obmann des Basler Heimatschutzes, handelt es sich "um eine für Basel einmalige Wohnanlage" mit äusserst grosszügigen, teilweise zweigeschossigen Wohnungen. Erbaut wurde sie von 1911 bis 1915 nach Plänen des Architekten Rudolf Linder. Er setzte sich bei diesem Bau zum Ziel, "die Reize des Einfamilienhauses mit den Annehmlichkeiten der Etagenwohnung zu verbinden", wie es in einer zeitgenössischen Publikation heisst.

Eine symmetrische Fassade mit Schweifgiebel, Brücke zur Viaduktstrasse, gegen die Grünflächen des Zoologischen Gartens prägen Vorgärten die zurückschwingende Fassade. Den sehr gehobenen Status in den bis 240 Quadratmeter grossen, teils zweigeschossigen Wohnungen, die als "erste Maisonnette-Wohnungen der Schweiz" gelten, markieren herrschaftliche Gestaltungselemente, die auch der frühere Basler Bundesrat Hans-Peter Tschudi oder Rolf Soiron (Lonza, IKRK, Universitätsrat) und Nationalrat Walther Allgöwer zu schätzen wussten.

Typisches Balser Understatement: Hinter der teilweise bescheidenen Fassade verbergen sich Lebensräume nach "Pariser Lebensart" (so versprach die Gründerzeit), die eine direkte Aussicht auf den Blauen bieten. Rolf Soiron erinnert sich aus seiner "Viadukt"-Zeit auch daran, dass "man hörte, wie die Löwen brüllen".

Spuren der Zeit – nicht nur an der Fassade

So bevorzugt Lage und Ausstattung der Wohnungen, so stark hat das Alter des über hundertjährigen Gesamtwerks seine Spuren an der Bausubstanz hinterlassen. Allein die von Spuren der Zivilisation ergraute Fassade hat den hellen Stolz der jungen Jahre verblassen lassen.

Im Verlaufe der Zeit war dieser Zeuge aus der Belle Époche nur nach Bedarf saniert worden, was sich insofern als Vorteil herausstellt, als stilistische Prägungen am Bauwerk authentisch erhalten geblieben sind.

Eines der Häuser gehört Privaten. Besitzerin der übrigen sieben Liegenschaften mit insgesamt 43 Wohnungen ist bereits seit 1933 die "Pax". Nach bestätigten Informationen von OnlineReports beabsichtigte der Versicherer, das Bauwerk durch die Basler Architekten Burckhardt+Partner sanieren und umbauen zu lassen. Das Baugesuch, so eine Quelle, stand kurz vor der Eingabe.

"Wir fielen aus allen Wolken"

Doch nachdem Berechnungen ergeben haben, dass der Sanierungsbedarf so gross ist, dass allein dafür mit Kosten von 50 Millionen Franken gerechnet werden muss, stoppte die "Pax" das Projekt überraschend: Statt dessen liess sie das "historische Entwicklungsobjekt an bester Lage in Basel" unter Deklaration des Sanierungsvolumens zum Kauf ausschreiben. Samuel Schultze, Sprecher von Burckhardt+Partner, zu OnlineReports: "Pax verlor das Interesse und ging damit auf den Markt." Eine andere involvierte Stelle meinte: "Wir fielen aus allen Wolken."

Dass das urspüngliche Projekt Baugesuchs-Reife erlangte, war auch Burckhardt+Partner zu verdanken. Das Architektur-Unternehmen hatte in einer delikaten Zusammenarbeit mit den – ebenfalls stark engagierten – Behörden eine "gute Zusammenarbeit" gepflegt, wie beide Seiten gegenüber OnlineReports attestierten.

Im Mai unter Denkmalschutz

Eingriffe in diese wichtigen Zeitzeugen des bürgerlichen Wohnens sind nur beschränkt möglich. Bis vor kurzen waren sie im Inventar schützenswerter Bauten aufgeführt, das für die Eigentümer keine rechtliche Wirkung hat. Letzten Mai stellte die Basler Regierung die Überbauung unter Denkmalschutz: "Die Liegenschaften sind ein materielles Geschichtszeugnis und stellen wegen ihres sehr hohen architekturhistorischen, baukünstlerischen sowie städtebaulichen Zeugniswerts ein Baudenkmal dar."

Laut "Pax"-Sprecher Andreas Kiry wurde die Unterschutzstellung "von uns in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege angestrebt, um für alle Seiten Klarheit und Verbindlichkeit zu schaffen" und den Eigenschaften der Häuser gerecht zu werden.

Der Verkauf, liess "Pax" sich Türen offen, stelle eine von "verschiedenen Optionen" dar. Für die vertiefte Evaluation und den Entscheid über das weitere Vorgehen bestehe "kein Termindruck". Falls ein Verkauf in Betracht komme, verkaufe "Pax Immobilien" "immer im Sinne der Versicherten an den Meistbietenden".

Wohnungen sollen aufgeteilt werden

Dass ein Verkauf bei der Eigentümerin hohe Priorität geniesst, zeigt eine Dokumentation, die vor wenigen Wochen an potenzielle Interessenten verschickt wurde, und von der OnlineReports Kenntnis hat. So sollen die bestehenden Wohnungen in kleinere Einheiten geteilt und die Dachgeschosse genutzt werden, so dass 49 weitere Appartements geschaffen werden können, was laut Schutzvertrag möglich ist.

Die bestehende Übergrössen entsprechen heute nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen. 20 Prozent der Häuser "Am Viadukt" stehen leer.

Im Frühling ging nach langen Verhandlungen alles sehr schnell. Der Schutzvertrag wurde Ende April abgeschlossen, im folgenden Monat stellte die Regierung die Überbauung unter Denkmalschutz. Bestandteil des Schutzvertrags ist unter anderem die Erhaltung der 1953/1954 unter dem bestehenden Garten gebauten Einstellhalle.

Behindertengerechtigkeit, Erdbebensicherheit

Laut der bei der kantonalen Denkmalpflege für Schutzabklärungen und Unterschutzstellungen zuständigen Anne Nagel handelt es sich dabei um eine "einmalige Ingenieurs-Konstruktion von Heinz Hossdorf, einem der besten Ingenieure der Schweiz, der unter anderem das Dach des Basler Theaters berechnet hat.

Nach der Vereinbarung kann das Innere der Häuser den neuen Bedürfnissen angepasst werden. "Uns war vor allem das Äussere wichtig", so Anne Nagel zu OnlineReports. Damit auch die innere Gestaltung unverändert dokumentiert werden kann, sieht der Vertrag auch ein sogenanntes "Zeugnishaus" vor, das vollständig erhalten werden muss. Es handelt sich dabei um den Eckbau Birsigstrasse 74/Pelikanweg.

Die Eingriffe werden massiv sein, weil die Liegenschaften auch einschneidende neue Anforderungen erfüllen müssen. Dazu gehören Behindertengerechtigkeit, Erdbebensicherheit, Brand- und Lärmschutz.

Vorsorglich Stockwerk-Eigentum begründet

Probleme hätten sich im Zusammenhang mit der verschärften Basler Wohnschutz-Gesetzgebung ergeben können. Denn neuerdings ist die Schaffung von Stockwerk-Eigentum in bestehenden Bauten bewilligungspflichtig. Doch die "Pax" hat vorsorglich (wie es dem Wesen dieses Unternehmens entspricht) rechtzeitig ein Stockwerk-Eigentum begründet, bevor am 28. Mai dieses Jahres das revidierte Wohnraumförderungs-Gesetz in Kraft getreten ist.

Die spektakuläre Zukunftsplanung ist öffentlich noch kein Thema. So erfuhr Denkmalpflege-Fachfrau Anne Nagel durch OnlineReports von den Verkaufsabsichten.

Auch Mieter werden aktiv

Vertrauenswürdigen Quellen zufolge sind inzwischen auch die "Am Viadukt"-Mieter aktiv geworden, die eine Versammlung einberufen haben sollen. In einem Einzelfall ist ein Mieter auch bereit, seine Mietwohnung für drei Millionen Franken zu kaufen. Das Interesse scheint geweckt worden zu sein. So sollen institutionelle Investoren schon Kaufangebote zwischen 20 und gegen 40 Millionen Franken unterbreitet haben. Die Zahlen liessen sich nicht verifizieren.

Ein Insider ist allerdings überzeugt: "In den nächsten drei bis fünf Jahren passiert dort nichts." Denn neue Bauherrschaften könnten neue Vorstellungen haben, die wiederum neue Verhandlungen mit dem Kanton nötig machen.

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