© Fotos by Monika Jäggi, OnlineReports.ch
"Natur und Idylle pur": Überbauungsgelände Maiengasse

Basler Bürgerspital plant Wohnungsbau in geschütztem Innenhof

Anwohner wehren sich mit dem Vorwurf, das Bürgerspital werde bevorzugt behandelt


Von Monika Jäggi


An der Maiengasse in Basel will das Bürgerspital mitten in einem geschützten Innenhof ein edles Mehrfamilienhaus bauen – dank einer Ausnahmebewilligung. Das weckt den Widerstand der Anwohner. Doch die Baurekurskommission lehnte ihre Einsprache ab und weichte damit die neuen Schutzzonenvorschriften bereits wieder auf.


Es zwitschert und trillert. Die Luft riecht nach Wiese und Bäumen. Wer von der Missionsstrasse in die Maiengasse abbiegt, bemerkt den Unterschied schnell. Frischluft, Vogelstimmen? Möglich macht das Naturerlebnis die langgezogene Baulücke entlang der Maiengasse, gegenüber dem ehemaligen Standort der Juristischen Fakultät. Hinter einer besprayten Betonmauer versteckt sich ein grosses, unbebautes Gelände – das Areal der ehemaligen Gärtnerei Trueb.

Das Tor zum grünen Gelände bietet zwischen seinen morschen Holzlatten hindurch einen unerwarteten Blick auf eine ruhige, besonnte Park-Oase. Mittendrin liegt eine grosse Spielwiese – eine Bauparzelle an bester Lage in der Basler Vorstadt. Der Blick von aussen verliert sich weiter im dichten Grün, zwischen hochgewachsenen Bäumen und Büschen hindurch bis zur Häuserzeile an der Friedensgasse. Natur und Idylle pur.

Ein Stadthaus im Park

Geht es aber nach den Plänen des Bürgerspitals, ist es damit bald vorbei. 1951 kaufte es die 779 Quadratmeter grosse Parzelle, heute plant es dort ein vierstöckiges Wohnhaus. "Stadthaus im Park", heisst das Sieger-Projekt der Gschwind Architekten AG aus Basel.
 
Die Visualisierung ist attraktiv: Ein vierstöckiger Holzbau mit Flachdach und grossen Fenstern scheint im naturnahen Grünraum zu schweben. Trotz seiner Leichtigkeit wirkt der moderne Kubus wie ein Fremdkörper in der Blockrand-Bebauung mit ihren zwei- und dreigeschossigen Wohnhäusern mit Giebeldächern. Er ragt längsseitig in den Grünraum hinein und steht quer zur bestehenden Häuserzeile an der Maiengasse.

Möglich macht diese Lage die Baulücke im Geviert. Die Blockrand-Bebauung, die den Grünraum entlang der Missionsstrasse, der Friedensgasse, der Maiengasse und der Mittleren Strasse umschliesst, entstand im 19. Jahrhundert. Um die Frischluftzufuhr zu gewährleisten – damals wurde mit Kohle geheizt – wurden eigens Baulücken wie diejenige an der Maiengasse stehen gelassen.
 
Umstrittene Baulücke in der Schutzzone
 
Diese Baulücke und die Bauparzelle stehen heute im Fokus, das vom Bürgerspital geplante Wohnhaus in der Kritik. Zum einen liegt die Parzelle in der Baumschutzzone. Zum anderen wurde das gesamte Geviert zu Jahresbeginn im Rahmen der Zonenplanrevision von der Schon- in die Schutzzone überwiesen. Somit gelten für Neu- oder Umbauten in diesem Geviert die strengeren Bauvorschriften des baselstädtischen Bau- und Planungsgesetzes (BPG) für Schutzzonen.

Ziel dieser Vorschriften ist es, die historische Bausubstanz ausserhalb der Altstadt zu erhalten. Sie verlangen die Einpassung und Rücksichtnahme auf die Wohnqualität eines Strassenzuges. Insbesondere seien der Baukubus und die Massstäblichkeit eines Baus zu beachten. Zudem habe sich ein Neubau nach den historischen Baufluchten, Brandmauern, Dachformen und Geschosszahlen zu richten.

Diese Vorschriften sowie der Baumschutz werden nach Ansicht betroffener Anwohner durch den geplanten Neubau verletzt: Gegen das Projekt erhoben sie im Januar letzten Jahres beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat Einsprache, das sie im Juli ablehnte und die Ausnahme-Bewilligung für den Bau in der Schutzzone erteilt. Im September legten die Beschwerdeführer Rekurs ein.

Zu tief, zu hoch, zu breit

Hauptkritikpunkt ihrer Einsprache: die Erteilung einer Ausnahme-Bewilligung in einer Schutzzone. Auch sind die Kritiker der Ansicht, dass es sich bei einer Schutzzone grundsätzlich um ein Nichtbaugebiet handle. Zudem sei der Bau überdimensioniert und auf übermässige Nutzungsmaximierung ausgerichtet: "Das Gebäude gibt dem Geviert durch seine Lage ein neues Gesicht, ohne sich in das Bestehende einzugliedern", erklärt der Kläger Daniel Widmer, direkter Anwohner und langjähriger Mieter, die Position der Klägerpartei gegenüber OnlineReports. Mit vier Stockwerken sei der Neubau im Vergleich mit den umgebenden Häusern zu hoch.

Und: "Der Bau überschreitet auf der Westseite Richtung Friedensgasse die vorgegebene Baulinie um fast das Doppelte. Er wäre das einzige Haus, das in den Garten gebaut würde. Allen anderen Grundeigentümern bliebe ein solcher Schritt aufgrund der Schutzzonen-Bestimmungen dauerhaft verwehrt." Aus diesen Gründen hätten die Rekurrenten den Rückzug der Baubewilligung oder die Redimensionierung des Baus beantragt, so Widmer weiter. "Wir fordern, dass das Bürgerspital gleich behandelt wird, wie alle anderen Anstösser auch."

Ein anderer Punkt in der Einsprache ist die Befangenheit involvierter Amtsstellen. Diese hätten sowohl im Wettbewerbsverfahren als auch bei der Einsprache das Bauprojekt beurteilt, was keine unabhängige Prüfung des Projektes und auch kein gerechtes Verfahren ermöglicht hätte, lautet die Kritik der Einsprecher.

Rekurs abgelehnt

Nach Abweisung dieser Argumente durch die Baurekurs-Kommission kommt es jetzt zum Gang vor das Appellationsgericht. "Wir machen weiter, weil wir überzeugt sind, dass unsere Argumente richtig sind", sagt Widmer. "Wenn schon ein Neubau in einer Schutzzone bewilligt wird, ist zumindest davon auszugehen, dass sich das Bauprojekt an die Gegebenheiten des Gevierts anpasst."

Unverständlich sei, so Widmer, dass die Stadtbildkommission und die Denkmalpflege, die bei der Erteilung von Bewilligungen für kleinere Vorhaben wie Dachfenster-Ausbauten oder Gartenhäuser in Schutzzonen sehr streng seien, diese Baueingabe abgesegnet haben. "Normalerweise werden Bewilligungen erst nach Redimensionierungen oder weiteren Anpassungen erteilt oder überhaupt nicht." Er verweist auf eine weitere Vorschrift im Bau- und Planungsgesetz, wonach Bauten mit Bezug auf die Umgebung so zu gestalten sind, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Die Kläger bestreiten, dass mit dem geplanten Vorhaben dieser Anspruch erfüllt werden kann.

Gelände anfänglich nur in der Schonzone

Wie kommt die Baurekurs-Kommission dazu, dieses aussergewöhnliche Wohnhaus in einer Schutzzone zu bewilligen? Dazu ein Blick in die Baugeschichte. Eine erste Baueingabe durch das Bürgerspital erfolgte 2009. Diese wurde vom Bauinspektorat zurückgewiesen. Das Projekt entsprach schon damals – als das Grundstück erst in der Schonzone lag – nicht den Vorschriften.

Ein Architekturwettbewerb sollte einen Weg aus dem Zonen-Dilemma aufzeigen. Heute liegt das Gebiet in der Schutzzone, die Vorschriften sind strenger. Trotzdem erteilte das Bauinspektorat eine Baubewilligung für diesen auffällig anderen Neubau. "Das spricht nicht für eine sorgfältige Beurteilung der Einsprache und des Projektes", beanstandet die Klägerpartei.

Wohnraum hat Vorrang vor Grünraum

Die  Baurekurs-Kommission stützt sich bei ihrer Bewilligung jedoch auf eine Ausnahme-Klausel in den Schutzzonen-Vorschriften, die Neubauten dann zulässt, "wenn sie zur Schaffung von Wohnraum […] und zur Schaffung eines zeitgemässen Wohnstandards […] erforderlich sind, sofern der historische oder künstlerische Charakter der bestehenden Bebauung nicht beeinträchtigt wird." Ein Vorgängerbau konnte nicht als Massstab für die Beurteilung des Neubaus herangezogen werden. Um den Bau trotzdem zu ermöglichen, entschied die Kommission, dass die Parzelle nicht zu den schützenswerten Bestandteilen der Zone gehöre. Somit sei die Baulücke nicht schutzwürdig und könne überbaut werden.

Widmer beanstandet diesen Entscheid: "Bei der ersten Baueingabe übten Stadtbildkommission und Denkmalpflege noch Kritik. Nachdem der Architekturwettbewerb abgeschlossen war, hatten beide Gremien keine Bedenken mehr, dem Bau an dieser Lage zuzustimmen." Die Schutzzone-Vorschriften seien unverhältnismässig zu Gunsten des Bürgerspitals ausgelegt worden, so sein Eindruck.

Das Bürgerspital wollte gegenüber OnlineReports wegen des laufenden Verfahrens keine Stellung beziehen.

Unabhängigkeit in Frage gestellt

Eine Erklärung dafür sehen die Kläger darin, dass "dieselben Fachpersonen vom Planungsamt, von der Denkmalpflege und von der Stadtgärtnerei, die schon beim Wettbewerbsverfahren beratend mitgewirkt haben, auch die Baueingabe beurteilten." So sei keine unabhängige Prüfung des Projektes möglich.

Kommt dazu, dass der Denkmalpflege und der Stadtbildkommission bei der Anwendung der Vorschriften ein Ermessenspielraum für bauliche Eingriffe zur Verfügung steht. Und dieser wurde in diesem Fall voll ausgenutzt.

Geschützter Baumbestand

Damit aber nicht genug. Das geplante Wohnhaus kommt auch in die Baumschutzzone zu stehen. Die Stadtgärtnerei bewilligte die Fällung von drei Bäumen, die auf oder direkt neben der Bauparzelle wachsen. Die Kontroverse dreht sich speziell um den rund 17 Meter hohen, auch wegen seiner ausladenden Krone markanten Silberahorn auf der Bauparzelle. Die Stadtgärtnerei erteilte dafür die Fällbewilligung mit der Begründung, er sei krank. Die Kläger sind jedoch anderer Meinung. Dass der Baum gesund sei, bestätigte ein unabhängiger, von der Baurekurs-Kommission beigezogener Baumschutz Experte.

Trotzdem fürchten Kritiker eine permanente Schädigung des Baumes, weil er im August 2013 auf Anweisung der Bauherrin stark zurückgeschnitten wurde. Die Stadtgärtnerei habe dem radikalen Schnitt aus Gründen der Baumpflege und der Sicherheit zugestimmt, wie Widmer, der die Aktion beobachtet hat, auf der Amtsstelle erfahren hat. Auf Anfrage von OnlineReports erklärt auch Werner Nüesch, Leiter Bau + Immobilien des Bürgerspitals, dass das Schneiden des Silberahorns nicht im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben gestanden habe, sondern aus Gründen der Sicherheit durch diplomierte Baumpflege-Spezialisten erfolgt sei.

Dieser Vorfall hinterlässt bei den Rekurrierenden ein mulmiges Gefühl. Dies besonders auch, weil das Bürgerspital die grüne Umgebung als Verkaufsargument ("Stadthaus im Park") verwende, gleichzeitig aber den parzelleneigenen Grünraum durch die Überbauung zu einem grossen Teil zunichte mache: "Die versprochene Wohnqualität ist nur mit Hilfe der umliegenden Gärten zu haben, in welche wir als Anwohner nicht bauen dürfen", weist Widmer auf diesen Widerspruch hin.

Wohnraum auf Kosten von Grün-Oasen

Was den Standort des geplanten Wohnhaus brisant macht: Es handelt sich um einen parkähnlichen Innenhof in einer Stadt, in der es an städtischen Grünflächen mangelt und solch grosse Grün-Arealen innerhalb von Wohnsiedlungen eine Rarität sind. Es ist zudem der letzte, unverbaute Innenhof im Quartier, der zudem im aktuellen Freiraumkonzept der Stadt Basel (2004) als Frischluftbahn eingezeichnet ist. Aus stadtplanerischer Sicht scheinen sich in diesem Falle Schutzzonen-Vorschriften, Baumschutz und aktuelle Ziele der Stadtentwicklung - Fördern des städtischen Wohnens, verdichtet bauen mit möglichst grosse Wohnungen im Angebot - zu widersprechen. Um diese Ziele zu erreichen, müssen nun auch grüne Innenhöfe herhalten und die maximale Nutzungsziffer ausgenutzt werden.

Dass dies aber ausgerechnet in einer erst im Januar 2014 geschaffenen Schutzzone möglich sein soll, ist erstaunlich. Umso heikler ist es, wenn der Kanton eine Ausnahmebewilligung erteilt, die zum Präzedenzfall werden könnte. Denn damit werden die soeben eingeführten Schutzzonenvorschriften ad absurdum geführt. Ein Neubau auf dieser unbebauten Parzelle ist auch deshalb delikat, weil die an sich strenge Schutzzone-Regelung nicht für Bauten in Grünräume vorgesehen war. Es braucht deshalb eine klare Regelung, wo Schutzzonen-Vorschriften – um modernes Bauen zu ermöglichen – aufgehoben und wo diese zur Verteidigung des Grünraumes durchgesetzt werden.

2. Juli 2014


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"War es damals etwas zu lärmig?"

Dass die Stadt neuen Wohnraum sucht, ist verständlich, und die Lage an der Maiengasse ist schön. Das Bauprojekt ebenfalls, ein Neubau ja, doch punkto Grösse und Abstand durchaus angepasst an die Umgebung. Gemäss Bauplan bleibt ein grosser Teil des Baumbestandes erhalten. Auch der Protest der Anlieger ist verständlich, es ist ein wunderbares Stück grün.

 

Warum ist das Tor geschlossen und dieser schöne Innenhof für die Öffentlichkeit nicht zugänglich? Früher sollen Kinder eines Kindergartens diesen Platz zur Verfügung gehabt haben. War das den Anwohnern etwa zu lärmig?


Ursi Baur Burri, Basel


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