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"Kanton verfolgt die Entwicklung": Apartmenthaus an der Basler Delsbergerstrasse

Apartmenthäuser: Die schleichende Invasion der Wohnraumfresser

Konflikt zwischen Wohnraumförderung und Internet-Zimmervermietung am Beispiel der Delsbergerallee 92


Von Christof Wamister


Das Basler Appellationsgericht hat entschieden, dass es sich bei der Umwandlung von Wohnhäusern in Apartmenthäuser mit kurzfristiger Belegung um eine bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum handelt. Ein Beispiel im Gundeldinger-Quartier hat für Unruhe gesorgt.


Das Eckhaus Delsbergerallee 92 unterscheidet sich aus Distanz nicht gross von den andern Bauten in der vielleicht schönsten Strasse des Gundeldinger-Quartiers. Erst bei einem Blick auf die Glockenschilder sieht man den Unterschied: Statt Namen oder Initialen stehen nur die Bezeichnungen "Apt. 1", "Apt. 2." und so weiter, etwas billig mit Klebfolie angebracht.

Ärger in der Umgebung

A. P., Nachbar an der Delsbergerallee, musste sich diesen Sommer ärgern: "Lärmbelästigung bis in die frühen Morgenstunden, besonders in den Sommermonaten. Das Hotel wird häufiger von Gruppen Jugendlicher, beziehungsweise junger Erwachsener besucht. Häufig finden dann Parties mit geöffneten Fenstern und/oder auf den Balkonen und/oder vor der Haustüre, beziehungsweise auf den Bänken vor dem Haus statt. Nicht selten bis drei Uhr morgens oder länger."

Auch würden "häufig laute Telefonate auf den Balkonen oder vor der Haustür geführt. Auch das bis weit über Mitternacht". Des öfteren würden "auch Gäste nach Mitternacht mit dem Auto gebracht oder abgeholt. Häufig ist dies mit langem und intensiven Hupen der Chauffeure verbunden. Nach Mitternacht empfinde ich auch dieses Benehmen als störend".

Schon früher ein Apartmenthaus

Was ist da passiert, hat sich da etwas geändert? Abklärungen beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat haben ergeben, dass dieses Haus seit mehr als dreissig Jahren als Apartmenthaus genutzt wird. Doch Anfang 2015 wechselte die Nutzung gemäss Beurteilung der Nachbarn vom längerfristig bewohnten Apartments zum vermutlich lukrativeren hotelähnlichen Betrieb. Die Namensschilder verschwanden.

Eigentümer des Hauses ist ein Unternehmer aus Zürich ("Swiss Star Immobilien"), der die Zimmer auf der Internet-Plattform rent-a-home.ch vermietet. Er verfügt bereits über fünf Wohnhäuser in ruhigen Basler Wohnquartieren. Das Angebot wird folgendermassen angepriesen: "Die clevere Alternative zum Hotel. All unsere Apartments sind möbliert. Sie brauchen keine Handtücher oder Bettwäsche mitbringen. Wir bieten Unterkünfte für begrenzte oder unbegrenzte Aufenthalte an."

Appellationsgericht zur Wohnungsfrage

Mit der Frage, ob das Mieten eines Apartments als Wohnen bezeichnet werden kann, hat sich mittlerweile auch das Basler Appellationsgericht beschäftigt. Denn der besagte Eigentümer hat einen Entscheid der Baurekurskommission an die nächste Instanz weitergezogen. Im konkreten Fall geht es nicht um Haus an der Delsbergerallee, sondern um die Schweizergasse 28 im Bachlettenquartier.

Die Baurekurskommission war zum Schluss gekommen, dass es sich um bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum handle. Das Appellationsgericht hat diese Auffassung nun in seinem am 5. Dezember veröffentlichten Entscheid vollumfänglich bestätigt. Die beabsichtigte Nutzung gehe weit über Wohnnutzung im Sinne des Wohnraumförderungs-Gesetzes hinaus. Der Rekurrent und Eigentümer muss nun für für die Umnutzung ein Baugesuch einreichen. 

Dem Paragrafen 8 des Wohnraumförderungs-Gesetzes ist zu entnehmen, dass unter anderem nur die "Nutzung von Wohnraum für wohnverwandte Nutzungen" nicht bewilligungspflichtig ist. Als Beispiele werden betreutes Wohnen und Kindertagesstätten genannt.

Airbnb und andere

Bei einem hotelähnlichen Betrieb handelt es sich dagegen um eine gewerbliche Nutzung, die bewilligungspflichtig ist. Um die temporäre Vermietung von Wohnungen für Feriengäste oder Kurzaufenthalter via Internetportale hat sich auch in Basel eine grosse Diskussion entwickelt. Das Hotelgewerbe befürchtet eine Konkurrenz, die unter dem Radar der staatlichen Erfassung und Taxierung durchfliegt.

Ernst zu nehmen sind diese Angebote auf jeden Fall, denn gemäss "BZ Basel" werden in Basel schon rund 6'500 Betten in 3'200 Räumen Betten von Privaten angeboten, womit bald einmal das Volumen der Hotellerie erreicht ist. Exakte Zahlen gibt es dazu allerdings nicht. Das Statistische Amt erfasst Business Apartments und Airbnb-Vermietungen nicht systematisch.

Druck auf die Quartiere?

Verstreute Airbnb-Wohnungen sind das eine, ganze Apartmenthäuser diesen neuen Art in Wohnquartieren das andere. Christian Ott vom Verein "Wohnliches Gundeli Ost" fürchtet die Verdrängung von regulärem Wohnraum und um den Verlust des Quartier-Charakters: "Ein solcher Hotelbetrieb stört, denn das Beispiel könnte Schule machen."

"Basta"-Grossrat Beat Leuthardt, Geschäftsführer des Basler Mieterverbandes, bezeichnet "profitorientierte Spielarten wie airbnb oder Umwandlung in Apartments als Zweckentfremdungen. Jede Mietwohnung, die in dieser Art auf den Markt gelangt, bedeutet eine Wohnung weniger für die ständigen Einwohner und Einwohnerinnen im Stadtkanton."

"Beschränkte Auswirkungen"

Der Effekt der neuen Wohnungsnutzung oder Zweckentfremdung dürfte auf den gesamten Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt mit gegen 110'000 Wohnungen relativ beschränkt sein, sagt Regula Küng von der Fachstelle Wohnraumentwicklung im Präsidialdepartement.  Werde eine Wohnung permanent über eine solche Plattform vermietet, dann verschwinde sie allerdings vom regulären Mietwohnungsmarkt.

Küng dazu: "Der Kanton verfolgt die Entwicklung rund um die Kurzzeit-Vermietung von Wohnraum jedoch sorgfältig und hat das Gast-Gewerbegesetz angepasst, indem nun auch Airbnb-Betriebe die Gasttaxe entrichten müssen." Hinsichtlich der Business Appartments, die zwischen drei und sechs Monaten bewohnt werden, sei auch zu beachten, "dass diese eher dem Wohnen als dem Tourismus dienen dürften". Wenn hier ansässige Firmen zur mehrmonatigen Unterbringung von Arbeitskräften Wohnungen anmiete, sei dies gemäss Wohnraumfördergesetz nicht bewilligungpflichtig.

In Basel auch bürgerliche Bedenken

In Zürich gibt es laut einem Bericht des "Tages-Anzeigers" bereits "mehrere Tausend möblierte Apartments für Business-Nomaden"; eine Entwicklung, die vom dortigen Mieterverband misstrauisch beobachtet wird. Die Diskussion verläuft allerdings entlang der politischen Grenzen. Die Linke befürchtet negative Auswirkungen auf den bezahlbaren Wohnraum, während sich Bürgerliche weniger gestört fühlen.    
Das ist in Basel nicht unbedingt so. Im Grossen Rat hat Peter Bochsler (FDP) zweimal kritische Fragen zur "gewerbsmässigen Kurzzeit-Vermietung von Zimmern und Wohnungen" und damit verbundenen "Wettbewerbsverzerrungen" gestellt.

Dieser Beitrag war dank des OnlineReports-Recherchierfonds möglich.

1. Dezember 2017

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In einem Satz


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• In der Amtsperiode 2018-2022 bilden die Grünliberalen (GLP) im Einwohnerrat Riehen gemeinsam mit dem parteilosen David Moor eine Fraktion.

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• Die SP Muttenz hat an ihrer Generalversammlung Kathrin Schweizer einstimmig als Regierungsrats-Kandidatin der SP Baselland nominiert.

• Nach fast zwanzig Jahren Tätigkeit verlässt Moderatorin Tamara Wernli Telebasel, weil sie sich künftig aufs Schreiben konzentrieren will.

• Die Gemeinde Riehen ist laut der Einschätzung des Gemeinderates "weiterhin kein Hotspot für kriminelle Aktivitäten".

Heidi Mück und Tonja Zürcher bleiben laut Wahl durch die Mitglieder für weitere zwei Jahre Co-Präsidentinnen von "Basta".

• Der frühere Basler Grossrat und FDP-Nationalrat Urs Schweizer tritt per 15. Mai 2018 nach 15 Jahren als Präsident des ACS beider Basel zurück.

• Nach den Kontrollen an der vergangenen Basler Fasnacht bleiben Pferde von Chaisen und Vorreitern weiterhin erlaubt.

• Die 43-jährige Elisabeth Heer Dietrich wurde mit 82 von 84 Stimmen glanzvoll zur neuen Baselbieter Landschreiberin gewählt.

• Die Revitalisierung der unteren Wiese hat sich aufgrund der vielen Hochwasser um den Jahreswechsel so stark verzögert, dass das Basler Tiefbaumt sie nicht rechtzeitig vor der Fischschonzeit abschliessen konnte und bis Ende Mai pausieren muss.

• Die Rechnung 2017 des Kantons Basel-Stadt schliesst mit einem Überschuss von 251 Millionen Franken ab und liegt damit 108 Millionen Franken über dem Budget.

Matthias Hubeli, Leiter des Polizeistützpunkts Liestal und stellvertretender Leiter der Sicherheitsabteilung Ost, wird Geschäftsführer des Eidgenössischen Schwing- und Älplerfests 2022 in Pratteln.

• Der von der Wirtschaftskammer Baselland eingereichten Gesetzesinitiative "Für eine faire steuerliche Behandlung der Wohnkosten" (Wohnkosten-Initiative) stellt die Regierung einen Gegenvorschlag gegenüber.

Naomi Reichlin und Florian Sennhauser gehören neu dem Vorstand der FDP-Sektion Liestal an.

Melchior Buchs (FDP) ist neuer Gemeindepräsident von Reinach, indem er mit 2'544 Stimmen die CVP-Kandidatin Béatrix von Sury (CVP) mit 2'452 Stimmen knapp schlug.

• Das Eidgenössische Schwing- und Älplerfest 2022 findet laut Beschluss des Eidgenössischen Schwingerverbands definitiv in Pratteln statt.

• Die Universität Basel erhält fünf von 39 neuen Förderungsprofessuren, die der Schweizerische Nationalfonds (SNF) dieses Jahr vergeben hat.

• Der Frauenanteil in den Aufsichtsgremien von staatsnahen baselstädtischen Betrieben liegt per 1. Januar 2018 bei 40,9 Prozent und übertrifft somit die geforderten 33,3 Prozent deutlich.

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BaselArea.swiss wird ab März im Mandat die Geschäftsführung des Switzerland Innovation Park Basel Area AG übernehmen.

Thomas Kessler, der frühere Basler Stadt- und Kantonsentwickler, wird Leiter eines von den AZ Medien für die "BZ Basel" ins Leben gerufenen Publizistischen Beirats.

• Nach Vandalenakten und einer Einbruchserie fordert die Riehener CVP von den Behörden "endlich die wirksame Umsetzung längst bekannter Forderungen" zur Erhöhung der Sicherheit.