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"Kanton verfolgt die Entwicklung": Apartmenthaus an der Basler Delsbergerstrasse

Apartmenthäuser: Die schleichende Invasion der Wohnraumfresser

Konflikt zwischen Wohnraumförderung und Internet-Zimmervermietung am Beispiel der Delsbergerallee 92


Von Christof Wamister


Das Basler Appellationsgericht hat entschieden, dass es sich bei der Umwandlung von Wohnhäusern in Apartmenthäuser mit kurzfristiger Belegung um eine bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum handelt. Ein Beispiel im Gundeldinger-Quartier hat für Unruhe gesorgt.


Das Eckhaus Delsbergerallee 92 unterscheidet sich aus Distanz nicht gross von den andern Bauten in der vielleicht schönsten Strasse des Gundeldinger-Quartiers. Erst bei einem Blick auf die Glockenschilder sieht man den Unterschied: Statt Namen oder Initialen stehen nur die Bezeichnungen "Apt. 1", "Apt. 2." und so weiter, etwas billig mit Klebfolie angebracht.

Ärger in der Umgebung

A. P., Nachbar an der Delsbergerallee, musste sich diesen Sommer ärgern: "Lärmbelästigung bis in die frühen Morgenstunden, besonders in den Sommermonaten. Das Hotel wird häufiger von Gruppen Jugendlicher, beziehungsweise junger Erwachsener besucht. Häufig finden dann Parties mit geöffneten Fenstern und/oder auf den Balkonen und/oder vor der Haustüre, beziehungsweise auf den Bänken vor dem Haus statt. Nicht selten bis drei Uhr morgens oder länger."

Auch würden "häufig laute Telefonate auf den Balkonen oder vor der Haustür geführt. Auch das bis weit über Mitternacht". Des öfteren würden "auch Gäste nach Mitternacht mit dem Auto gebracht oder abgeholt. Häufig ist dies mit langem und intensiven Hupen der Chauffeure verbunden. Nach Mitternacht empfinde ich auch dieses Benehmen als störend".

Schon früher ein Apartmenthaus

Was ist da passiert, hat sich da etwas geändert? Abklärungen beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat haben ergeben, dass dieses Haus seit mehr als dreissig Jahren als Apartmenthaus genutzt wird. Doch Anfang 2015 wechselte die Nutzung gemäss Beurteilung der Nachbarn vom längerfristig bewohnten Apartments zum vermutlich lukrativeren hotelähnlichen Betrieb. Die Namensschilder verschwanden.

Eigentümer des Hauses ist ein Unternehmer aus Zürich ("Swiss Star Immobilien"), der die Zimmer auf der Internet-Plattform rent-a-home.ch vermietet. Er verfügt bereits über fünf Wohnhäuser in ruhigen Basler Wohnquartieren. Das Angebot wird folgendermassen angepriesen: "Die clevere Alternative zum Hotel. All unsere Apartments sind möbliert. Sie brauchen keine Handtücher oder Bettwäsche mitbringen. Wir bieten Unterkünfte für begrenzte oder unbegrenzte Aufenthalte an."

Appellationsgericht zur Wohnungsfrage

Mit der Frage, ob das Mieten eines Apartments als Wohnen bezeichnet werden kann, hat sich mittlerweile auch das Basler Appellationsgericht beschäftigt. Denn der besagte Eigentümer hat einen Entscheid der Baurekurskommission an die nächste Instanz weitergezogen. Im konkreten Fall geht es nicht um Haus an der Delsbergerallee, sondern um die Schweizergasse 28 im Bachlettenquartier.

Die Baurekurskommission war zum Schluss gekommen, dass es sich um bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum handle. Das Appellationsgericht hat diese Auffassung nun in seinem am 5. Dezember veröffentlichten Entscheid vollumfänglich bestätigt. Die beabsichtigte Nutzung gehe weit über Wohnnutzung im Sinne des Wohnraumförderungs-Gesetzes hinaus. Der Rekurrent und Eigentümer muss nun für für die Umnutzung ein Baugesuch einreichen. 

Dem Paragrafen 8 des Wohnraumförderungs-Gesetzes ist zu entnehmen, dass unter anderem nur die "Nutzung von Wohnraum für wohnverwandte Nutzungen" nicht bewilligungspflichtig ist. Als Beispiele werden betreutes Wohnen und Kindertagesstätten genannt.

Airbnb und andere

Bei einem hotelähnlichen Betrieb handelt es sich dagegen um eine gewerbliche Nutzung, die bewilligungspflichtig ist. Um die temporäre Vermietung von Wohnungen für Feriengäste oder Kurzaufenthalter via Internetportale hat sich auch in Basel eine grosse Diskussion entwickelt. Das Hotelgewerbe befürchtet eine Konkurrenz, die unter dem Radar der staatlichen Erfassung und Taxierung durchfliegt.

Ernst zu nehmen sind diese Angebote auf jeden Fall, denn gemäss "BZ Basel" werden in Basel schon rund 6'500 Betten in 3'200 Räumen Betten von Privaten angeboten, womit bald einmal das Volumen der Hotellerie erreicht ist. Exakte Zahlen gibt es dazu allerdings nicht. Das Statistische Amt erfasst Business Apartments und Airbnb-Vermietungen nicht systematisch.

Druck auf die Quartiere?

Verstreute Airbnb-Wohnungen sind das eine, ganze Apartmenthäuser diesen neuen Art in Wohnquartieren das andere. Christian Ott vom Verein "Wohnliches Gundeli Ost" fürchtet die Verdrängung von regulärem Wohnraum und um den Verlust des Quartier-Charakters: "Ein solcher Hotelbetrieb stört, denn das Beispiel könnte Schule machen."

"Basta"-Grossrat Beat Leuthardt, Geschäftsführer des Basler Mieterverbandes, bezeichnet "profitorientierte Spielarten wie airbnb oder Umwandlung in Apartments als Zweckentfremdungen. Jede Mietwohnung, die in dieser Art auf den Markt gelangt, bedeutet eine Wohnung weniger für die ständigen Einwohner und Einwohnerinnen im Stadtkanton."

"Beschränkte Auswirkungen"

Der Effekt der neuen Wohnungsnutzung oder Zweckentfremdung dürfte auf den gesamten Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt mit gegen 110'000 Wohnungen relativ beschränkt sein, sagt Regula Küng von der Fachstelle Wohnraumentwicklung im Präsidialdepartement.  Werde eine Wohnung permanent über eine solche Plattform vermietet, dann verschwinde sie allerdings vom regulären Mietwohnungsmarkt.

Küng dazu: "Der Kanton verfolgt die Entwicklung rund um die Kurzzeit-Vermietung von Wohnraum jedoch sorgfältig und hat das Gast-Gewerbegesetz angepasst, indem nun auch Airbnb-Betriebe die Gasttaxe entrichten müssen." Hinsichtlich der Business Appartments, die zwischen drei und sechs Monaten bewohnt werden, sei auch zu beachten, "dass diese eher dem Wohnen als dem Tourismus dienen dürften". Wenn hier ansässige Firmen zur mehrmonatigen Unterbringung von Arbeitskräften Wohnungen anmiete, sei dies gemäss Wohnraumfördergesetz nicht bewilligungpflichtig.

In Basel auch bürgerliche Bedenken

In Zürich gibt es laut einem Bericht des "Tages-Anzeigers" bereits "mehrere Tausend möblierte Apartments für Business-Nomaden"; eine Entwicklung, die vom dortigen Mieterverband misstrauisch beobachtet wird. Die Diskussion verläuft allerdings entlang der politischen Grenzen. Die Linke befürchtet negative Auswirkungen auf den bezahlbaren Wohnraum, während sich Bürgerliche weniger gestört fühlen.    
Das ist in Basel nicht unbedingt so. Im Grossen Rat hat Peter Bochsler (FDP) zweimal kritische Fragen zur "gewerbsmässigen Kurzzeit-Vermietung von Zimmern und Wohnungen" und damit verbundenen "Wettbewerbsverzerrungen" gestellt.

Dieser Beitrag war dank des OnlineReports-Recherchierfonds möglich.

1. Dezember 2017

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"Ich danke euch, wenn ihr Remo Gallacchi sobald wie möglich aus eurer Regierung abwählt."

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Leserbrief aus dem
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über den Basler
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RückSpiegel


Telebasel zitierte zur Einleitung des "Sonntalks" über Prämienverbilligungen aus dem OnlineReports-Kommentar "Anton Lauber muss sozialer werden".

Die NZZ nimmt in ihren Hintergrund-Artikel über "Basel in der Abseitsfalle" auf einen OnlineReports-Leitartikel Bezug.

Eine Kolumne in der Basler Zeitung erinnert daran, dass OnlineReports über die Verlegung der Tram-Haltestelle vom Spalentor in die Spalenvorstadt berichtet hat.

Die Basler Zeitung publiziert aus Anlass des 20-jährigen Bestehens von OnlineReports ein ausführliches Porträt zur Entwicklungsgeschichte.

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In ihrem Bericht über einen hartnäckigen Streit um das Basler Restaurant "Löwenzorn" nimmt die Basler Zeitung auf einen früheren OnlineReports-Bericht Bezug.

Die Nachrichtenagentur SDA erwähnt OnlineReports und seine schwarzen Zahlen seit zwanzig Jahren im Zusammenhang mit der Einstellung der "Tageswoche".

Der Basler Zeitung fiel in einem Leserbrief in OnlineReports auf, dass der frühere Baselbieter Polizeisprecher auf der SVP-Liste für den Landrat kandidiert.

Telebasel, nau.ch und 20 Minuten bezogen sich in ihren Beiträgen über Sachbeschädigungen gegen die Jüdische Genossenschafts-Metzgerei auf OnlineReports.

Im Interview mit Claudia Sigel geht die Basler Zeitung auf eine Aussage der Baselbieter CVP-Präsidentin Brigitte Müller in einem OnlineReports-Interview ein.

In ihrem Bericht über das Ja der Wettbewerbs-Kommission zur Übernahme der "Basler Zeitung" durch Tamedia erwähnt die NZZ auch OnlineReports.

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Prime News geht in ihrem Überblick über die Perspektiven des Medienplatzes Basel auch auf OnlineReports ein.

Die Basler Zeitung geht in ihrem Bericht über den "Spagat der CVP-Präsidentin" Brigitte Müller auf ihre Aussagen im OnlineReports-Interview ein.

Die Basler Zeitung, die Basellandschaftliche Zeitung, Prime News und Telebasel zitierten in ihren Berichten zur Baselbieter CVP aus dem OnlineReports-Interview mit Parteipräsidentin Brigitte Müller.

Weitere RückSpiegel

In einem Satz


• Mit 12'673 Studierenden und Doktorierenden, die sich im Herbstsemester 2018 für ein Studium an der Universität Basel eingeschrieben haben, ist die Gesamtzahl der Studierenden im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen.

• Der EuroAirport begrüsste am 4. Dezember seinen 8 Millionsten Passagier und erzielte damit die höchste Jahres-Frequenz seit Gründung im Jahr 1946.

Erik Rummer (48) ist seit 2002 bei den IWB, seit 2016 als Leiter Public Relations, übernimmt auf Jahresbeginn die Leitung des Bereichs Kommunikation & Marketing und folgt damit auf Lars Knuchel, der sich selbstständig macht.

• Die Baselbieter Regierung will bei der Staatssteuer den Vergütungszins für das Jahr 2019 bei 0,2 Prozent belassen, ebenso bleibt der Verzugszins bei 6 Prozent.

• Die Bau- und Raumplanungs-Kommission des Basler Grossen Rates spricht sich für den Neubau von Staatsarchiv und Naturhistorischem Museum im St. Johann-Quartier aus.

Matthias Gysin, heute Verwaltungsleiter in der Gemeinde Aesch, wird ab 1. April 2019 neuer Geschäftsführer des "Verbandes Basellandschaftlicher Gemeinden" (VBLG) und Nachfolger von Ueli O. Kräuchi.

• Das Projekt eines Ozeaniums des Basler Zoos hat mit starkem Wellengang zu kämpfen: Das gegnerische Komitee reichte fast 5'000 Referendums-Unterschriften ein, wodurch es zu einer Volksabstimmung kommen wird.

Yvette Harder wird per 18. März 2019 neue Generalsekretärin des Basler Finanzdepartements und damit Nachfolgerin von Alexandra Schilling, die in die Kommandoabteilung der Kantonspolizei wechselte.

• Der frühere Baselbieter SP-Regierungsrat Urs Wüthrich-Pelloli übernahm an der ordentlichen Mitgliederversammlung des Fördervereins Universität Basel von Jean-Luc Nordmann das Präsidium.

• In weniger als sieben Wochen sammelte das parteiunabhängige Komitee "Kein Parkhaus unter dem Tschudi-Park" mehr als 3500 Unterschrift'en für seine Petition.

• Die Baselbieter Regierung beantragt dem Landrat, dem Staatspersonal für das Jahr 2019 einen Teuerungsausgleich von 1,4 Prozent auszurichten.

Elena Hermann wird neue Leiterin der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt und löst Ernst Jost ab, der per Ende Jahr in Pension gehen wird.

• Das Basler Komitee gegen die kantonale Vorlage zur "Steuervorlage 17", das sich aus linken Parteien und Gewerkschaften rekrutiert, hat 3'300 Unterschriften für das Referendum gesammelt.

Andreas Häner, von 2009 bis 2015 schon Vorstandsmitglied, wird neuer Geschäftsführer des Basler Heimatschutzes und damit Nachfolger von Paul Dilitz, der nach elfjähriger Tätigkeit in den Ruhestand tritt.

Daniel Roth (61) wird im Baselbiet neuer Leiter des Rechtsdienstes von Regierung und Landrat, als Nachfolger von Hans Jakob Speich, der sich vorzeitig pensionieren lässt.

Irene Heinimann wird neue Baselbieter Kantonsapothekerin und folgt als bisherige Stellvertreterin auf Hans-Martin Grünig, der Ende Dezember in Pension geht.

• Vertiefte Kostenkontrollen zum Umbau der Kunsteisbahn Sissach zur geschlossenen Halle zeigen, dass der Bau bis zu zehn Prozent teurer wird als vorgesehen.

• Der Baselbieter alt Landratspräsident Jürg Degen und der Läufelfinger Gemeindepräsident Dieter Forter sind von "Pro Bahn Schweiz" für ihr Engagement zur Erhaltung des "Läufelfingerlis" mit dem Preis "Premio Pro Spez 2018" ausgezeichnet worden.

Steigende Bildungs- und Sozialkosten belasten das Ergebnis der Gemeinde Reinach, so dass für 2019 ein Defizit von 1,67 Millionen Franken budgetiert werden muss.

Olivier Aebi wird per 1. Februar 2019 neuer CEO des Basler Ingenieur- und Planungsunternehmens Gruner AG und Nachfolger von Kurt Rau ab, der die Gruner-Gruppe interimistisch leitet.

• Aufgrund einer umfassenden Kontrolle der Stadtgärtnerei müssen im Kanton Basel-Stadt 229 Bäume zum grössten Teil aus Sicherheitsgründen gefällt und ersetzt werden; die Liste der betroffenen Bäume wird im Kantonsblatt vom 10. Oktober publiziert.

Andrea Schenker-Wicki, die Rektorin der Universität Basel, ist durch den Universitätsrat für weitere vier Jahre bestätigt worden.

• Am 1. Oktober beginnen in Basel die Vorarbeiten für den Bau des unterirdischen Kunstmuseum-Parkings mit der Umlegung unterirdischer Leitungen.