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"Kanton verfolgt die Entwicklung": Apartmenthaus an der Basler Delsbergerstrasse

Apartmenthäuser: Die schleichende Invasion der Wohnraumfresser

Konflikt zwischen Wohnraumförderung und Internet-Zimmervermietung am Beispiel der Delsbergerallee 92


Von Christof Wamister


Das Basler Appellationsgericht hat entschieden, dass es sich bei der Umwandlung von Wohnhäusern in Apartmenthäuser mit kurzfristiger Belegung um eine bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum handelt. Ein Beispiel im Gundeldinger-Quartier hat für Unruhe gesorgt.


Das Eckhaus Delsbergerallee 92 unterscheidet sich aus Distanz nicht gross von den andern Bauten in der vielleicht schönsten Strasse des Gundeldinger-Quartiers. Erst bei einem Blick auf die Glockenschilder sieht man den Unterschied: Statt Namen oder Initialen stehen nur die Bezeichnungen "Apt. 1", "Apt. 2." und so weiter, etwas billig mit Klebfolie angebracht.

Ärger in der Umgebung

A. P., Nachbar an der Delsbergerallee, musste sich diesen Sommer ärgern: "Lärmbelästigung bis in die frühen Morgenstunden, besonders in den Sommermonaten. Das Hotel wird häufiger von Gruppen Jugendlicher, beziehungsweise junger Erwachsener besucht. Häufig finden dann Parties mit geöffneten Fenstern und/oder auf den Balkonen und/oder vor der Haustüre, beziehungsweise auf den Bänken vor dem Haus statt. Nicht selten bis drei Uhr morgens oder länger."

Auch würden "häufig laute Telefonate auf den Balkonen oder vor der Haustür geführt. Auch das bis weit über Mitternacht". Des öfteren würden "auch Gäste nach Mitternacht mit dem Auto gebracht oder abgeholt. Häufig ist dies mit langem und intensiven Hupen der Chauffeure verbunden. Nach Mitternacht empfinde ich auch dieses Benehmen als störend".

Schon früher ein Apartmenthaus

Was ist da passiert, hat sich da etwas geändert? Abklärungen beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat haben ergeben, dass dieses Haus seit mehr als dreissig Jahren als Apartmenthaus genutzt wird. Doch Anfang 2015 wechselte die Nutzung gemäss Beurteilung der Nachbarn vom längerfristig bewohnten Apartments zum vermutlich lukrativeren hotelähnlichen Betrieb. Die Namensschilder verschwanden.

Eigentümer des Hauses ist ein Unternehmer aus Zürich ("Swiss Star Immobilien"), der die Zimmer auf der Internet-Plattform rent-a-home.ch vermietet. Er verfügt bereits über fünf Wohnhäuser in ruhigen Basler Wohnquartieren. Das Angebot wird folgendermassen angepriesen: "Die clevere Alternative zum Hotel. All unsere Apartments sind möbliert. Sie brauchen keine Handtücher oder Bettwäsche mitbringen. Wir bieten Unterkünfte für begrenzte oder unbegrenzte Aufenthalte an."

Appellationsgericht zur Wohnungsfrage

Mit der Frage, ob das Mieten eines Apartments als Wohnen bezeichnet werden kann, hat sich mittlerweile auch das Basler Appellationsgericht beschäftigt. Denn der besagte Eigentümer hat einen Entscheid der Baurekurskommission an die nächste Instanz weitergezogen. Im konkreten Fall geht es nicht um Haus an der Delsbergerallee, sondern um die Schweizergasse 28 im Bachlettenquartier.

Die Baurekurskommission war zum Schluss gekommen, dass es sich um bewilligungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum handle. Das Appellationsgericht hat diese Auffassung nun in seinem am 5. Dezember veröffentlichten Entscheid vollumfänglich bestätigt. Die beabsichtigte Nutzung gehe weit über Wohnnutzung im Sinne des Wohnraumförderungs-Gesetzes hinaus. Der Rekurrent und Eigentümer muss nun für für die Umnutzung ein Baugesuch einreichen. 

Dem Paragrafen 8 des Wohnraumförderungs-Gesetzes ist zu entnehmen, dass unter anderem nur die "Nutzung von Wohnraum für wohnverwandte Nutzungen" nicht bewilligungspflichtig ist. Als Beispiele werden betreutes Wohnen und Kindertagesstätten genannt.

Airbnb und andere

Bei einem hotelähnlichen Betrieb handelt es sich dagegen um eine gewerbliche Nutzung, die bewilligungspflichtig ist. Um die temporäre Vermietung von Wohnungen für Feriengäste oder Kurzaufenthalter via Internetportale hat sich auch in Basel eine grosse Diskussion entwickelt. Das Hotelgewerbe befürchtet eine Konkurrenz, die unter dem Radar der staatlichen Erfassung und Taxierung durchfliegt.

Ernst zu nehmen sind diese Angebote auf jeden Fall, denn gemäss "BZ Basel" werden in Basel schon rund 6'500 Betten in 3'200 Räumen Betten von Privaten angeboten, womit bald einmal das Volumen der Hotellerie erreicht ist. Exakte Zahlen gibt es dazu allerdings nicht. Das Statistische Amt erfasst Business Apartments und Airbnb-Vermietungen nicht systematisch.

Druck auf die Quartiere?

Verstreute Airbnb-Wohnungen sind das eine, ganze Apartmenthäuser diesen neuen Art in Wohnquartieren das andere. Christian Ott vom Verein "Wohnliches Gundeli Ost" fürchtet die Verdrängung von regulärem Wohnraum und um den Verlust des Quartier-Charakters: "Ein solcher Hotelbetrieb stört, denn das Beispiel könnte Schule machen."

"Basta"-Grossrat Beat Leuthardt, Geschäftsführer des Basler Mieterverbandes, bezeichnet "profitorientierte Spielarten wie airbnb oder Umwandlung in Apartments als Zweckentfremdungen. Jede Mietwohnung, die in dieser Art auf den Markt gelangt, bedeutet eine Wohnung weniger für die ständigen Einwohner und Einwohnerinnen im Stadtkanton."

"Beschränkte Auswirkungen"

Der Effekt der neuen Wohnungsnutzung oder Zweckentfremdung dürfte auf den gesamten Wohnungsmarkt im Kanton Basel-Stadt mit gegen 110'000 Wohnungen relativ beschränkt sein, sagt Regula Küng von der Fachstelle Wohnraumentwicklung im Präsidialdepartement.  Werde eine Wohnung permanent über eine solche Plattform vermietet, dann verschwinde sie allerdings vom regulären Mietwohnungsmarkt.

Küng dazu: "Der Kanton verfolgt die Entwicklung rund um die Kurzzeit-Vermietung von Wohnraum jedoch sorgfältig und hat das Gast-Gewerbegesetz angepasst, indem nun auch Airbnb-Betriebe die Gasttaxe entrichten müssen." Hinsichtlich der Business Appartments, die zwischen drei und sechs Monaten bewohnt werden, sei auch zu beachten, "dass diese eher dem Wohnen als dem Tourismus dienen dürften". Wenn hier ansässige Firmen zur mehrmonatigen Unterbringung von Arbeitskräften Wohnungen anmiete, sei dies gemäss Wohnraumfördergesetz nicht bewilligungpflichtig.

In Basel auch bürgerliche Bedenken

In Zürich gibt es laut einem Bericht des "Tages-Anzeigers" bereits "mehrere Tausend möblierte Apartments für Business-Nomaden"; eine Entwicklung, die vom dortigen Mieterverband misstrauisch beobachtet wird. Die Diskussion verläuft allerdings entlang der politischen Grenzen. Die Linke befürchtet negative Auswirkungen auf den bezahlbaren Wohnraum, während sich Bürgerliche weniger gestört fühlen.    
Das ist in Basel nicht unbedingt so. Im Grossen Rat hat Peter Bochsler (FDP) zweimal kritische Fragen zur "gewerbsmässigen Kurzzeit-Vermietung von Zimmern und Wohnungen" und damit verbundenen "Wettbewerbsverzerrungen" gestellt.

Dieser Beitrag war dank des OnlineReports-Recherchierfonds möglich.

1. Dezember 2017

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Barfi zog die OnlineReports-Story über die umstrittene Umnutzung des "FKK-Clubs" in ein Bordell an der Amerbachstrasse in Basel nach.

Der Landbote nahm die OnlineReports-Story über den Stromeinkauf der Gemeinde Muttenz beim Stadtwerk Winterthur auf.

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Die Weltwoche zitierte in ihrem Bericht über den Basler Scharia-Befürworter Aziz Osmanoglu aus einem Gerichts-Bericht von OnlineReports.

Weitere RückSpiegel

In einem Satz


Elisabeth Pestalozzi, seit August 2016 stellvertretende Chefredaktorin von Radio SRF, wird im zweiten Quartal 2018 neue Kommunikationsleiterin der Christoph Merian Stiftung.

• Über tausend Personen verlangen in einer Petition der SP Gelterkinden die Einführung von Tempo 30.

• Im zweiten Wahlgang der Liestaler Stadtrats-Ersatzwahl vom 14. Januar 2018 treten Marie-Theres Beeler (geboren 1959, Grüne) und Karin Jeitziner (geboren 1961, FDP) an.

Marco Greiner, Regierungssprecher und Vizestaatsschreiber von Basel-Stadt, ist neuer Präsident der Schweizerischen Informations-Konferenz öffentlicher Verwaltungen.

• Die Basler CVP hat ihre mit 3'910 Unterschriften versehene Krankenkassen-Initiative eingereicht, die verlangt, dass selbstbezahlte Prämien für die obligatorische Krankenpflege-Versicherung vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können

• Mit der Jus-Studentin Laetitia Block als Nachfolgerin von Pascal Messerli steht erstmals eine Frau an der Spitze der Jungen SVP Basel-Stadt.

• Das Basler Ristorante Cibo Mediterraneo ist der künftige Betreiber der neuen Buvette am St. Alban-Rheinweg.

Reto Meyer, Inhaber und Geschäftsführer der WS Kommunikation in Basel, kauft per Jahreswechsel sämliche Anteile der BSSM Werbeagentur von Urs Schneider und Hannes Müller.

Jana Wachtl (38) wird als Nachfolgerin von Sabine Kubli auf Jahresbeginn neue Leiterin der Baselbieter Fachstelle "Gleichstellung für Frauen und Männer".

• Das Basler Energieunternehmen IWB plant, im Februar 2018 elf neue Ladesäulen für Elektrofahrzeuge in Quartierstrassen auf Allmend zu installieren.

• Entgegen der Parole der kantonalen CVP sagte der CVP-Wahlreis Liestal Nein zum "8. Generellen Leistungsauftrag für den öffentlichen Verkehr" und damit Ja zum "Läufelfingerli".

Raymond Cron wird als Nachfolger von Andreas Büttiker ab 1. Januar 2018 neues Verwaltungsratsmitglied des EuroAirport Basel-Mulhouse-Freiburg.

• Der Basler Grosse Rat hat die Standesinitiative der SP gegen der Schliessung von Quartier-Poststellen überwiesen.

• Die bürgerlichen Jungparteien von Basel-Stadt ziehen ihre Zweirad-Initiative zurück, da sie mit dem vom Grossen Rat beschlossenen Gegenvorschlag ihre Hauptforderungen als erfüllt betrachten.

• Die Baselbieter Wahlen des Landrats und des Regierungsrats für die Amtsperiode vom 1. Juli 2019 bis 30. Juni 2023 finden am 31. März 2019 statt.

• Weil mit dem als Gegenvorschlag verabschiedeten neuen Bürgerrechtsgesetz und den Anpassungen auf Bundesebene die Anliegen der Initianten erfüllt sind, zieht die SVP Basel-Stadt ihre Volksinitiative "Keine Einbürgerung von Kriminellen und Sozialhilfeempfängern" zurück.

• Mit der Gründung der Sektion Waldenburg wollen die Grünen Baselland im Wahlkreis Waldenburg den verlorenen Landratssitz zurück erobern.